베트남 부동산 시장 평가 연구소(VARS IRE)의 자료에 따르면, 올해 신규 주택 공급이 2024년 대비 약 50% 증가했습니다. 법적 문제를 해결하고 재시작되거나 새로 승인된 프로젝트들이 하노이, 호치민시, 다낭, 카인호아, 타이닌 등 주요 도시에서 진행되고 있습니다. 이 지역만으로도 1,759개의 프로젝트가 “구속 해제”되었습니다. 건설부의 보고서에 따르면, 현재 전국에는 약 3,297개의 주택 프로젝트가 있으며, 규모는 약 590만 채에 달하고, 총 투자액은 7.42조 동이 넘습니다. 이 중 상업용 주택과 도시 지역이 차지하는 비중은 520만 채 이상으로 압도적입니다. 사회주택 부문도 긍정적인 수치를 기록하며, 698개의 프로젝트에서 657,000 채 이상이 완공되어 작년 말 대비 13% 증가했습니다. 올해 사회주택의 완공 수는 계획을 102% 초과했습니다.
공급이 증가했지만 집값은 하락할 기미를 보이지 않고 있습니다. VARS IRE의 통계에 따르면, 올해 하노이의 아파트 가격은 2019년 대비 96% 상승했으며, 호치민시는 거의 57%, 다낭은 72% 증가했습니다. 토지, 빌라, 연립주택, 개별 주택과 같은 다른 주택 부문도 올해 30%까지 가격이 상승했습니다. 4분기에는 일부 시장에서 집값이 정체되고 있지만, 실제로는 가격 하락의 징후는 보이지 않고 있습니다. CBRE 베트남에 따르면, 올해 하노이와 호치민시의 아파트 가격은 평균 91-95 triệu 동(약 5,000,000~5,200,000 원)으로, 지난해 같은 기간 대비 21-23% 증가했습니다. 두 대도시 인근 지역에서도 주택 가격이 지난해 대비 15-30% 상승했습니다.
공급이 개선되었지만 집값이 하락하지 않는 이유에 대해 전문가들은 주로 제품 구조의 불균형과 프로젝트 개발 비용의 증가 때문이라고 설명합니다. CBRE 베트남의 Dương Thùy Dung(장 쭈이 둥) CEO는 올해 호치민시와 위성 지방에서 약 30,000개의 주택 제품이 시행되고 있다고 밝혔습니다. 그러나 호치민시의 고급 부문은 전체의 90%를 차지하며, Bình Dương과 타이닌에서는 거의 절반을 차지합니다. 중간 소득을 위한 적정 가격의 주택 공급은 여전히 부족하여 공급이 증가했지만 가격 압박을 해결하지 못하고 있습니다.
Trần Minh Tiến(쩐 민 티엔) One Mount Group의 CEO는 공급과 수요의 불균형이 여러 해 동안 지속되었으며, 올해 신규 판매 프로젝트의 대부분이 고급 및 초고급 부문에 속한다고 강조했습니다. 적절한 가격의 프로젝트는 거의 없어 시장에 실수요 기반이 부족한 상황입니다. 사회주택 부문도 기대에 미치지 못해 VARS IRE에 따르면 이 유형은 전체 프로젝트의 약 5-6%만 차지합니다. 전국적으로 약 657,000 채가 시행되고 있지만, 이는 도시 노동자들의 주택 수요에 비해 너무 적습니다.
전문가들은 공급 불균형이 기업의 사업 전략뿐 아니라 비용 구조에서도 비롯된다고 지적합니다. 토지 사용료, 자재 비용, 금융 및 법적 비용이 모두 급등하면서 프로젝트 비용이 상승하고 저렴한 주택 개발 여지가 줄어들고 있습니다. 한 호치민시 동쪽의 개발업자는 13번 국도에서 프로젝트를 시행 중이며, 토지 사용료가 평당 68 triệu 동에 달하고, 시장 기계에 따른 토지 보상 비용은 평당 거의 100 triệu 동에 이른다고 밝혔습니다. 또한, 은행에서 자금을 빌려야 하며 자재 비용도 크게 증가하고 있습니다. 특히, 건축용 모래 가격이 300,000-400,000 동에서 거의 1 triệu 동으로 상승했습니다. “비용이 높아져서 집값이 줄어들 가능성이 낮다”고 그는 말했습니다.
Phú Đông Group의 Nguyễn Thị Thanh Thảo(응우옌 티 탄 타오) 부사장은 “저렴한 가격의 주택 개발이 쉽지 않다”고 언급했습니다. 토지 비용은 프로젝트 총 비용의 약 40%를 차지하며, 경우에 따라 2차 시장에서 토지를 구매할 경우 더 높은 비율을 기록합니다. 이 비용은 자본금과 대출로 즉시 지불해야 하며, 프로젝트가 시작되기 전에도 이자 압박이 발생합니다. 또한, 건축 및 인프라 비용이 약 25-30%를 차지하며, 나머지는 마케팅, 판매, 법적 절차 및 프로젝트 관리에 소요됩니다.
주목할 점은 Thảo 부사장이 발표한 바에 따르면, 프로젝트 추진 속도가 사업 효율성에 결정적인 영향을 미친다고 합니다. 프로젝트가 정시에 완공되면 비용이 통제되지만, 단지 몇 년만 지연되면 이자, 마케팅, 건축 관리와 관련해 수십억 동의 추가 비용이 발생하여 수익이 감소할 수 있습니다.
공급이 개선되었지만 판매 가격이 하락하지 않는 현실에 대해, 건설부는 제도 개선, 행정 절차 간소화, 국유의 부동산 및 토지 사용 권리 거래 센터 설립 연구, 신용 및 채권 시장의 강화와 같은 다양한 해결책을 제안했습니다. 시장 측면에서 부동산 중개협회 회장인 Nguyễn Văn Đính(응우옌 반 딘) 박사는 정부가 국민의 지불 능력에 맞는 프로젝트 개발을 촉진하고 법적 및 토지 사용 비용의 “매듭”을 해결할 수 있는 여건을 조성해야 한다고 권고했습니다. 입력 비용이 통제되고 프로젝트 추진 기간이 단축될 때, 시장은 가격을 지속 가능한 방향으로 조정할 여지를 갖게 될 것입니다.