한 대형 개발업체가 약 33백만 동(약 1,500만 원)이라는 가격으로 아파트를 판매한다고 소개하였다. 그러나 계약을 체결하기 직전, 그녀는 추가 비용이 포함되어 41백만 동(약 1,800만 원) 가까이 오른 가격을 통보받았다. 퀘 안 씨는 처음 계산할 때 세금을 포함하면 가격이 약 36백만 동이 될 것이라고 예상했지만, 중개인은 ‘좋지 않은’ 위치의 아파트가 매진되었고, 이제는 좋은 위치의 아파트만 남아 있다고 설명했다. 그녀가 더 저렴한 아파트를 원하자, 중개인은 낮은 층의 엘리베이터 근처에 있는 아파트들을 소개했지만, 가격은 38백만 동 이상으로 광고된 33백만 동은 없었다. “처음에 정확한 가격을 발표했다면, 저는 시간을 낭비하지 않고 보증금을 걸지 않았을 것입니다,”라고 그녀는 말하며, 보증금이 2-3개월 또는 그 이상 동안 개발업체에 묶여 있다고 밝혔다. 이 기간 동안 구매자는 최종 판매 가격을 알 수 없고, 자금이 묶여 다른 프로젝트를 놓치게 된다.
비슷한 상황이 호치민시 동 호아 구역에서 집을 구매하려는 공 씨에게도 발생했다. 8월, 그는 자기가 살고 있는 지역의 한 프로젝트에 대해 알아보았고, 38백만 동부터 시작하는 가격으로 광고되었으며, 공식 판매가 시작되기 전에도 예약을 받을 수 있었다. 계약 체결 통보를 받았을 때, 그가 관심을 가진 51㎡ 아파트는 2억 3천만 동(약 1억 1000만 원)으로 세금이 포함되지 않은 가격이었다. 실제 총 비용은 약 2억 5천만 동으로, 그의 초기 재정 계획보다 약 6천만 동 더 비쌌다. “판매 직원은 적합하지 않으면 보증금을 철회할 수 있다고 했지만, 수수료는 없지만 돈을 다시 받기까지 몇 달이 걸렸다. 프로젝트를 따라가는 데 소요된 시간과 노력은 아무도 보상하지 않는다,”라고 공 씨는 말하며 구매를 중단하기로 결정했다.
호치민시 동부 지역의 부동산 시장에서, 많은 주택 구매자들은 많은 프로젝트의 광고 가격이 단순 참조용일 뿐 실제 거래 가격은 평당 수백만 동 더 비쌌다고 불만을 토로하고 있다. VnExpress의 보고서에 따르면, 호치민시와 인근 지역에서 ‘하나의 프로젝트, 여러 가격’ 현상이 일반적으로 발생하고 있다. 예를 들어, 탄 동 힙 구역의 1,200세대 규모의 프로젝트는 약 37백만 동으로 광고되었지만, 실제 거래 가격은 40백만 동에 달하며 VAT는 포함되지 않는다. 또한, 프우 호아 구역의 한 강변 프로젝트는 52-53백만 동에서 시작한다고 발표했지만, 실제 판매 가격은 55-60백만 동에 이른다. 국도 13 구역의 많은 아파트도 38-55백만 동으로 광고되지만, 실제 가격은 45-65백만 동이다.
호치민시의 한 부동산 기업 대표는 초기 단계에서 ‘저렴한’ 판매 가격을 발표하는 것이 주로 마케팅 목적이라는 점을 설명했다. 이 가격은 대체로 불리한 위치의 일부 아파트에만 적용되어 초기 관심을 유도하고, 개발업체가 저가 상품이 매진되었다고 알리기 전에 이루어진다. 이 전략은 종종 예약을 촉진하여 프로젝트의 수요를 측정하는 데 사용된다. 개발업체는 특정 분배 없이 여러 업체로부터 예약을 받아 수요 효과를 창출하고, 이를 바탕으로 실제 판매 가격을 인상할 수 있다. 그러나 판매 속도가 기대에 미치지 못할 경우 보증금 반환 시간이 일반적인 관행보다 길어지며 고객의 자본이 억제될 수 있다.
또한, 대량 구매를 통해 차익을 남기는 중개업체의 참여는 가격을 실제 가치 이상으로 끌어올리는 데 기여하며, 이는 궁극적으로 최종 구매자에게 리스크를 증가시킨다. 트란 득 푸옹 변호사는 법적 측면에서 이러한 사례는 처리하기 매우 어렵다고 평가했다. 프로젝트가 공식적으로 판매되지 않는 경우, 가격은 참조용일 뿐이며, 고객이 납부하는 금액은 보증금 또는 예치금으로, 거래가 진행되지 않으면 일반적으로 환불된다. 따라서 개발업체와 분양 사무소는 현행 규정을 위반하지 않는다.
하지만 소비자 보호와 비즈니스 윤리의 관점에서 이러한 방식은 고객이 시간, 기회 비용, 시장에 대한 신뢰를 잃게 하여 부정적인 영향을 미친다. 푸옹 변호사는 이 현상이 세 가지 주요 원인에서 비롯된다고 설명했다: 개발업체가 시장 조사를 위해 의도적으로 ‘미끼’를 던지는 경우, 시장 변동으로 인해 기업이 가격을 조정하여 이윤을 극대화하는 경우, 또는 중개인이 고객을 유인하기 위해 무단으로 잘못 광고하는 경우가 있다. 많은 경우, 이 세 가지 요인이 함께 존재한다.
푸옹 변호사는 근본 원인이 부동산 사업법의 불명확성에 있다고 지적했다. 특히 ‘부동산 거래’의 개념이 명확히 정의되지 않아 많은 이해당사자들이 거래는 구매 계약을 체결할 때만 이루어지는 것으로 이해하고 있으며, 광고, 판매 제안, 예약, 보증금 납부는 거래에 포함되지 않는 것으로 간주하고 있다. 이러한 법적 공백은 개발업체와 중개업체가 법을 회피하는 기회를 제공한다. 변호사는 부동산이 사업 조건을 충족할 때만 광고, 판매, 예약, 보증금을 받을 수 있도록 조정해야 한다고 주장했다. ‘거래에 들어가다’는 시장 접근의 모든 행위를 포함해야 하며, 이는 광고, 제안, 보증금 수령 등을 포함해야 한다. 이러한 관리 방식은 약품이나 식품과 같은 다른 산업과 유사해야 하며, 제품이 유통 조건을 충족하지 않으면 시장에 광고할 수 없다.
전문가들은 광고 가격이 낮고 실제 판매 가격이 높게 유지될 경우 소비자의 신뢰가 약화되고 공급-수요 관계가 왜곡될 것이라고 경고했다. 현재 시장은 정보의 투명성이 부족하고, 수치가 실제 거래 가격을 반영하지 않으며, ‘하나의 프로젝트, 여러 가격’ 현상이 발생하고 있다. 의견 제시자들은 실제 가격표를 공개하고, 가격 게시를 강화하며, 국가가 관리하는 중앙 거래소 모델을 연구해 구매자가 정보를 쉽게 접근하고 일방적인 광고로 인한 리스크를 줄여야 한다고 주장하고 있다. 또한, 법적 프레임워크를 더욱 강화해야 하며, 시장이 건전하게 운영되려면 법률이 명확하고 투명하게 설계되어 소비자의 권익을 중심에 두어야 한다.