최근 국회는 2026년 1월 1일부터 시행되는 토지법 시행에 관한 몇 가지 기제를 규정한 결의안을 통과시켰다. 이 결의안의 중요한 내용 중 하나는 시민들이 농업용지에서 주거용지로 용도를 변경할 때, 기존의 100%에서 30-50%의 차액만 납부하면 되도록 허용하는 것이다. 이 새로운 세금 비율은 주거용지로 전환하고자 하는 시민들에게 재정적 장벽을 크게 줄일 것으로 기대되고 있다.
전문가들은 이 정책이 사실상 2024년 토지법 시행 이전의 구 계산식을 다시 적용하는 것이라며, 시민들의 전환 비용 충격을 줄이는 데 도움이 될 것이라고 설명했다. 그러나 새로운 세금 비율이 여전히 많은 가구에 비해 높은 것으로 보인다. 예를 들어, 호치민시의 경우, 2026년부터 처음 적용되는 토지 가격 표에 따르면, 농업용지의 최고 가격은 평방미터당 약 625,000동, 최저 가격은 약 320,000동이며, 주거용지의 경우 최저 가격은 2.3백만 동, 최고 가격은 687백만 동에 이른다. 이러한 가격 차이가 5배에서 25배에 이르기 때문에, 50-70% 세금이 줄어들더라도 용도 변경 시 필요한 세금은 여전히 이전보다 여러 배로 증가할 수 있어, 특히 용도 변경이 필요한 시민들에게 큰 재정적 압박을 만들고 있다.
Lê Hoàng Châu 호치민시 부동산 협회 회장은 30-50% 비율이 현재의 100%보다 낮지만, 토지 가격이 급등하는 상황에서 시민들이 부담해야 할 재정적 의무는 여전히 크다고 지적했다. 남부 지역의 많은 지방에서는 토지가 주로 가정이 자력으로 개간하거나 여러 세대를 거쳐 상속받은 것이기 때문에, 국가가 제공한 토지가 아니다. 여러 세대가 한 필지에서 함께 거주하고, 자녀가 결혼할 때 분필하거나 용도를 변경하고자 하는 수요가 매우 일반적이다. 따라서 토지 사용료 징수 정책은 재정적 의무를 보장하면서도 과도한 부담을 주지 않도록 유연해야 하며, 정책 남용을 방지해야 한다.
Châu 회장은 한 가족이 조상으로부터 물려받은 2,000m²의 과수원 토지를 예로 들었다. 주거용지 가격이 평방미터당 10백만 동, 농업용지가 300,000동, K계수는 1.5, 주거용지 한도는 200m²일 경우, 가족이 토지를 네 개의 구역으로 나누어 사용할 경우, 첫 번째 구역에서만 약 3억 동의 용도 변경 세금을 내야 한다. 나머지 세 구역은 한도 초과 면적에 대해 21.8억 동 이상을 추가로 납부해야 하며, 총 세금은 25억 동에 달하여 “자신의 땅을 다시 사는 것”과 같다.
전문가 Lê Quốc Kiên은 많은 지방에서 토지 가격이 크게 상승하고 있는 상황에서, 호치민시의 경우(2024년 8월 적용되는 가격 범위가 2020년에 비해 2.36배에서 39배 증가), 2026년부터 처음 적용되는 토지 가격이 30-40% 추가로 상승할 것으로 예상되며, 농업용지는 현재보다 20-25% 하락할 것이라고 밝혔다. 이로 인해 구 계산 방식으로 돌아가더라도 여전히 큰 부담이 될 것이라고 평가했다.
그럼에도 불구하고 전문가들은 새로운 정책이 특히 실거주 수요가 있는 그룹에게 긍정적인 신호를 줄 것이라고 평가하고 있다. 일반적으로 100m²의 정원을 주거용지로 전환할 경우, 현재의 100% 세금 적용 시 시민들은 약 10억 동을 납부해야 하지만, 새로운 정책이 시행되면 이 금액은 약 3억 동으로 줄어들어 많은 가구가 토지 사용 권리를 합법화할 수 있는 기회를 얻게 된다.
시장 측면에서 새로운 규정은 무분별한 투기와 분할 매매를 촉진하지 않는다. 수천 m²의 대규모 토지의 경우, 세금 우대 혜택을 받을 수 있는 면적은 적은 비율을 차지하며, 투자자들은 전체를 전환하고자 할 경우 거의 전액의 토지 사용료를 납부해야 하므로, 소규모 토지 투기를 제한하기 위한 필수적인 장벽을 유지하고 있다.
그러나 새로운 토지 가격을 감안할 때 “시민의 부담을 줄이기” 위해 Lê Hoàng Châu 회장은 면적 한도 내에서 가격 차액의 20%, 한도를 초과하지만 한 번의 한도 이내의 면적에 대해서는 30%, 이를 초과하는 부분에 대해서는 100% 세금을 적용할 것을 제안하였다. 면적 차이에 따라 매번 각 가구에 대해 한 번만 세금을 적용해야 한다.
또한 일부 의견은 한도 내에서 용도 변경에 대한 토지 사용료를 완전히 면제하는 방안을 고려해야 한다고 제안하고 있다. 변호사 Trương Anh Tú는 토지 사용 목적 변경이 본질적으로 행정 절차이지 공공 자산 거래가 아니므로, 토지 사용료 징수는 기업이나 국가가 새롭게 토지를 제공하는 경우에만 적용해야 하며, 이미 소유하고 안정적으로 거주하는 시민에게는 이 세금을 징수하는 것은 부당하다고 말했다.
이러한 의견에 동의하는 Võ Nhật Liễu 부동산 프로젝트 개발 교육 연구소 소장은 토지 사용자를 세 그룹으로 나누어야 한다고 제안하였다. 실거주 그룹은 접근 가능성을 보장하기 위해 지원을 받고, 2-3개의 토지를 소유한 그룹은 30-50% 세금을 적용받으며, 투자 및 사업 그룹은 100% 세금을 적용받고, 불만을 피하기 위해 투명한 세금 계산 방법이 필요하다고 강조했다. 또한, 토지 사용료 결정을 위한 절차와 토지 가격 산정 개선이 필요하여 시민과 기업의 자금 흐름이 “동결”되지 않도록 해야 한다고 주장하였다.