최근 호치민시 농업환경국이 시 정부에 제출한 보고서에 따르면, 농업용지 가격이 현재 적용 중인 가격표에 비해 상당히 낮아질 것으로 예상된다. 이는 지난해 11월 말 제안된 방안보다도 낮은 수준이다. 농업용지 가격은 네 개의 지역과 세 가지 위치로 나뉘어 제안되었다. 위치 1은 도로 경계에서 200m 이내의 토지를, 위치 2는 도로 경계에서 200m에서 400m 사이의 토지를, 위치 3은 나머지 위치를 의미한다.
구체적으로 지역 I에서는 위치 1의 영구작물 가격이 제안된 최고가가 약 625,000동(약 30,000원)으로, 이전 결정(810,000동)에 비해 약 23% 낮아진다. 최저가는 약 400,000동으로, 현재 가격(518,000동)보다 23% 이상 감소한다. 연작 작물의 경우, 위치 1에서 제안된 최고가는 500,000동으로, 현재 가격(675,000동)보다 약 26% 낮으며, 최저가는 약 320,000동으로, 현재 가격보다 25% 이상 감소한다.
지역 II, III, IV에서는 영구작물의 최고 가격이 약 500,000동, 최저 가격이 205,000동으로 제안되었다. 연작 작물의 경우 최고 가격이 약 400,000동, 최저 가격이 약 164,000동으로 제안되었다. 빈즈엉(Bình Dương) 및 바리아-붕따우(Bà Rịa – Vũng Tàu)의 일부 지역에서는 농업용지 가격이 현재 가격의 1~1.7배 증가할 것으로 조정되지만, 호치민시 중심부 및 구 호치민시의 대부분 지역은 가격이 감소할 예정이다.
농업용지 영구작물 가격표는 다음과 같다:
– 지역 I: 위치 1 – 625,000동, 위치 2 – 500,000동, 위치 3 – 400,000동
– 지역 II: 위치 1 – 500,000동, 위치 2 – 400,000동, 위치 3 – 320,000동
– 지역 III: 위치 1 – 400,000동, 위치 2 – 320,000동, 위치 3 – 256,000동
– 지역 IV: 위치 1 – 320,000동, 위치 2 – 256,000동, 위치 3 – 205,000동
연작 작물 가격표는 다음과 같다:
– 지역 I: 위치 1 – 500,000동, 위치 2 – 400,000동, 위치 3 – 320,000동
– 지역 II: 위치 1 – 400,000동, 위치 2 – 320,000동, 위치 3 – 256,000동
– 지역 III: 위치 1 – 320,000동, 위치 2 – 256,000동, 위치 3 – 205,000동
– 지역 IV: 위치 1 – 256,000동, 위치 2 – 205,000동, 위치 3 – 164,000동
새로운 가격표는 토지 사용료, 임대료, 관련 세금 및 수수료, 토지 사용권 경매 시작가 책정의 기준이 되며, 시장과 부동산 거래에 직접적인 영향을 미칠 것이다. 이전 11월 말에 제출된 초안에 따르면, 농업용지 가격이 현재보다 78-85% 상승할 것으로 제안되었다. 영구작물의 경우 지역 1의 최고가는 1,400,000동, 최저가는 370,000동이며, 연작 작물의 경우 최고가는 1,200,000동, 최저가는 300,000동으로 제안되었다.
최신 보고서에서 농업용지 가격이 감소하는 방안으로 전환된 배경은 주택 가격이 새로운 기준에 따라 설정되고 있어, 두 종류의 토지 간의 가격 차이가 상당히 확대될 위험이 있다는 점이다. 현행 규정에 따르면, 용도 변경 시 토지 사용료는 주택 가격과 농업용지 가격의 차이에 면적을 곱한 금액으로 결정된다. 현재는 부동산과 연결된 연못이나 정원에 한해 세금 감면이 적용되며, 대부분의 경우 100% 세금이 부과된다.
전문가들은 농업용지 가격이 낮게 책정될 경우, 용도 변경 시 재정적 의무가 증가할 뿐 아니라 합법적인 주거지 접근에도 직접적인 영향을 미칠 수 있다고 지적하고 있다. 용도 변경 비용이 상승하면 주택 가격 및 상업용 임대료에 전가될 가능성이 있어, 중소기업 및 자영업자에게 부정적인 영향을 미칠 수 있다.
또한, 정부가 토지를 수용할 때 보상액이 가격표와 조정 계수를 기준으로 결정되므로, 농업용지 가격이 낮게 책정되면 농업용지 사용자가 실질적인 권리를 충분히 보장받지 못할 위험이 있다. 현재 호치민시 농업환경국은 최초의 가격표 초안을 의견 수렴 중이며, 2026년 1월 1일부터 적용될 예정이다.