호치민시 쑤언호아 구의 상인인 쯔이 힌(Chị Thu Hiền)은 아파트를 구매하기 위해 70억 동을 투자했으며, 이 중 약 40%는 은행에서 대출했습니다. 그녀의 목표는 자산을 축적하고 임대 수익을 창출하는 것이었습니다. 임대료가 대출 비용을 보충할 수 있기를 바라며, 그녀는 월세를 1,800만 동에서 2,000만 동으로 인상했습니다. 이는 약 12%의 증가에 해당합니다. 하지만 연간 임대 수익률은 겨우 2.9%로, 예금 이자보다 낮아 은행 대출 이자를 감당하기에 부족했습니다. 그녀는 이전 소유자가 이 아파트를 약 40억 동에 구매했으며, 월세 1,800만 동으로 임대할 때 연간 5.4%의 수익률을 기록했다고 밝혔습니다. 같은 자산임에도 불구하고, 쯔이 힌에 따르면 이후 구매자는 빠르게 상승한 판매 가격으로 인해 훨씬 낮은 수익률을 받아들여야 한다고 합니다.
쯔이 힌의 사례는 유일한 것이 아닙니다. 호치민시 바이 힌 구의 호아이 끼엣(Anh Hoài Kiệt)도 아파트를 구매하기 위해 약 40억 동을 대출했으며, 안 빙 구에서 90억 동에 고급 아파트를 구매했습니다. 현재 그는 월세를 2,200만 동에 임대하고 있습니다. 이 금액으로는 대출 이자를 충당하기에도 부족하며, 관리비, 유지보수비, 세금을 감안하면 더욱 그렇습니다. 그는 “다른 수입원이 없다면 현재 아파트 임대는 대출을 스스로 감당하기 거의 불가능하다”고 말했습니다.
호아이 끼엣에 따르면 임대료 인상 여지는 매우 제한적이며, 장기 임대 고객들은 고정 예산을 가지고 있기 때문에 월세를 몇 백만 동만 올려도 고객을 잃을 위험이 크다고 합니다. 특히, 새로운 아파트가 계속해서 임대 시장에 공급되고 있습니다.
보통 임대 아파트 시장도 상황이 좋지 않습니다. 응옥 땅(Chị Ngọc Tánh)은 호치민시 팜 반 돈에서 34억 동에 아파트를 구매했지만, 월세를 800만 동에 임대하고 있습니다. 그러나 그녀는 매달 거의 2,500만 동의 대출 이자를 내야 해 어려움을 겪고 있습니다. 많은 신규 프로젝트가 판매 부진을 겪으면서 투자자들은 600만에서 700만 동의 단기 임대로 전환하고 있어 시장 경쟁이 치열해지고 있습니다. 그녀는 “임대료가 대출 이자를 충당하기 부족할 뿐 아니라, 임대 기간이 끝난 후에는 추가 수리비와 인테리어 비용이 발생해야 한다”고 말했습니다.
호치민시 동부 지역 부동산에 대한 전문가들은 현재 임대 시장에서 가장 큰 역설이 매매 가격과 임대 가격 간의 간격이 점점 커지고 있다는 점이라고 분석합니다. 부동산 중개업체의 대표인 쯔안 황 민(Ông Trần Hoàng Minh)은 몇 년 전 20억 동의 아파트가 월세 800만 동에 임대되어 연간 4-5%의 수익률을 기록했으나, 현재 매매가는 30억에서 35억 동으로 상승했으며, 임대료는 거의 오르지 않고 있다고 설명했습니다. 그는 “주택 가격이 임대인의 소득을 훨씬 초과하여, 임대 수익률이 크게 감소하고 있다”고 말했습니다.
부동산 전문 사이트인 바트돈산(Batdongsan)의 데이터에 따르면, 호치민시 아파트 임대 수익률은 올 1분기 3.1%에서 3분기에는 2.2%로 감소했습니다. 코로나19 이전에는 연간 6-8%의 수익률이 일반적이었으나, 2023년에는 약 4.5%로 줄어들었고, 2024년에는 3.6%로 더욱 낮아질 것으로 보입니다.
베트남 부동산 중개인 협회(VARS) 또한 현재 호치민시와 하노이의 아파트 임대 수익률이 2% 이하로, 예금 이자보다 낮다고 밝혔습니다. 사빌스(Savills)는 현재 아파트 임대 수익률이 2-2.5%로, 여러 해 만에 가장 낮은 수준이라고 평가했습니다.
남부 지역 부동산 전문가인 딘 민 투안(Ông Đinh Minh Tuấn)은 호치민시의 임대 수익률이 지난 4년 동안 지속적으로 감소하고 있으며, 이는 판매 가격은 빠르게 상승하는 반면 임대 가격은 느리게 오르고 있기 때문이라고 분석했습니다. 또한, 에어비앤비와 같은 단기 임대 관리가 강화되면서 집주인의 현금 흐름에도 부정적인 영향을 미쳤습니다. 그는 “순수하게 임대를 목적으로 아파트에 투자할 경우, 투자자들은 지출한 자산 가치에 비해 수익이 미비해 어려움을 겪을 것”이라고 말했습니다.
재무 및 부동산 독립 전문가인 레 꽉 끼엔(Ông Lê Quốc Kiên)은 현재 가장 큰 압박이 재정적 레버리지를 사용하는 투자자들에게 있다고 언급했습니다. 금리가 상승하면서 임대료와 대출 이자 간의 차이가 점점 커지고, 이로 인해 장기간 마이너스 현금 흐름이 지속되고 있다는 것입니다. 그는 “임대 가능성을 개선하기 위해 많은 집주인들이 디자인과 인테리어에 과감히 투자하고 있지만, 이러한 투자가 재정적 효과를 가져오기 어려운 상황”이라고 평가했습니다.
비록 임대 수익률이 낮은 편이지만, 딘 민 투안은 아파트 임대 시장을 단순히 분리된 채널로 보아서는 안 된다고 강조했습니다. 가격 상승을 포함하면, 아파트 투자도 여전히 연간 12.5-17%의 총 수익률을 가져올 수 있으며, 이는 임대 수익과 매매 가격 상승을 포함한 것입니다. 좋은 매매 수익률 덕분에 많은 투자자들이 임대 수익을 얻기 위한 아파트 구매 대신 중기 자산 보유 전략으로 전환하고 있으며, 시장이 뜨거워질 때 주로 2차 상승에서 수익을 기대하고 있습니다.
그러나 전문가들은 단기 매매를 위한 구매 전략에서 재정적 레버리지를 사용하는 것에 대해 신중을 기해야 한다고 경고합니다. 임대료가 대출 이자를 감당하지 못할 경우, 장기간 보유하는 것이 현금 흐름을 악화시키고 실제 수익이 기대보다 낮아질 수 있습니다. 전문가들은 단기적으로는 주택 가격이 여전히 높고 임대료는 주민의 소득에 의해 제한되기 때문에 임대 수익률이 개선되기 어렵다고 예측하고 있습니다. 하지만 장기적으로 주택 공급이 개선되고 판매 가격이 더 안정화된다면, 임대 시장은 점차 매력을 되찾을 수 있을 것입니다. 투자자들에게 중요한 것은 임대 수익률뿐만 아니라 현금 흐름, 레버리지 수준, 전체 투자 주기에서 자산 가격 상승에 대한 기대를 균형 있게 고려하는 것입니다.