주택 위기에 대응하기 위해, 2022년 미네소타주 세인트폴 시는 미국에서 가장 엄격한 임대료 통제 메커니즘 중 하나를 시행했습니다. 이는 대부분의 아파트에 대해 연간 임대료 인상을 3%로 제한하며, 공실에 대해서도 물가 상승률에 따라 조정되지 않습니다. 미시시피 강 건너에 위치한 ‘쌍둥이 도시’ 미니애폴리스는 반대로 임대료 통제를 피하고, 대신 새로운 주택 공급을 늘리는 데 집중하고 있습니다. 2020년에 발표된 토지 사용 계획 조정안은 아파트 건설을 더 용이하게 만들었습니다.
현재 결과가 점차 드러나고 있습니다. 미국 주택 및 도시 개발부의 자료에 따르면, 세인트폴에서 아파트 건축 허가 수는 2022년 초, 전년 동기 대비 79% 급감했습니다. 부동산 투자 활동은 거의 얼어붙었고, 대출기관들이 철수하면서 신규 프로젝트가 중단되었습니다. 세인트폴의 부동산 가치는 투자 흐름이 위축되면서 감소했습니다. 이러한 요소들은 COVID-19 팬데믹으로 인해 발생한 시장 문제를 더욱 악화시키고 있습니다.
세인트폴의 관계자들은 일부 규정 내용을 재검토해야 할 상황입니다. 5월에는 새롭게 건축된 건물과 2004년 이후에 건설된 부동산에 대한 적용 면제를 투표로 결정했습니다. 카올리 허(Kaohly Her) 당선 시장은 임대료 통제 정책을 재평가하겠다는 공약으로 선거운동을 했습니다. 그녀는 “이 문제는 단순히 불가능하다”고 말했습니다.
한편, 미니애폴리스에서는 투자자들이 계속해서 건설을 진행하고 있습니다. 이 도시는 2022년 초, 건축 허가 수가 전년 동기 대비 거의 4배 증가했습니다. 도심 지역은 새로운 아파트가 시장에 출시되면서 활기를 띠고 있으며, 젊은 노동력을 끌어들이고 있습니다. 팬데믹 기간 동안 미니애폴리스의 임대료 상승률은 세인트폴과 미국 평균보다 낮았습니다. 2022년부터 2024년까지 미니애폴리스의 임대료는 평균 0.7% 상승하여 월 1,506달러에 달했으며, 이는 전국 평균인 3.3%보다 낮습니다. 같은 기간 세인트폴의 임대료는 1.8% 상승하여 1,338달러에 도달했습니다.
하지만 주택 개발의 물결이 저소득 및 중간 소득층 주민에게 많은 혜택을 주지 않으며, 이들은 주로 고급 세그먼트를 목표로 한 신규 주택 프로젝트를 감당할 여력이 없습니다. 미네소타주 미니애폴리스의 한 지역을 보여주는 사진이 있습니다. 임대료 통제는 시장의 주요 이슈가 되었고, 민주 사회당 후보인 오마르 파테(Omar Fateh)는 이를 시행하겠다고 발표했습니다. 그러나 미니애폴리스에서는 이러한 공약이 지지를 받지 못했고, 주택 비용이 상승하고 있음에도 불구하고 그는 11월 선거에서 현 시장인 제이콥 프레이(Jacob Frey)에게 패배했습니다. 프레이는 “점점 더 많은 사람들이 임대료 통제가 효과적이지 않다는 것을 깨닫고 있다”고 말했습니다.
미시시피 강 동쪽에 위치한 하일랜드 브릿지(Highland Bridge) 대규모 프로젝트는 세인트폴의 임대료 통제 정책으로 처음으로 부정적인 영향을 받는 부동산 중 하나입니다. 이 프로젝트는 세인트폴 정부와 주요 투자자 라이언 컴퍼니(Ryan Cos) 간의 상징적인 협력 모델로 홍보되었습니다. 이 지역은 3,800개의 아파트를 포함하여, 시장 가격의 주택과 저렴한 주택, 공원, 사무실, 쇼핑 센터로 구성된 약 50헥타르에 걸쳐 계획되었습니다. 그러나 임대료 통제 정책이 시행되면서 이 프로젝트에 대한 기대가 줄어들었습니다. 저렴한 주택과 노인을 위한 주택 프로젝트는 계속 진행되고 있지만, 하일랜드 브릿지에서의 시장 가격 아파트 개발은 사실상 중단되었습니다. 대출 기관과 개인 투자자들이 임대료가 통제되는 유형에 대한 자금을 제공하는 데 소극적이기 때문입니다. 라이언 컴퍼니의 고위 책임자인 마우린 미칼스키(Maureen Michalski)는 “이로 인해 도시의 이미지가 투자자들 사이에서 부정적으로 변했다”고 말했습니다.
세인트폴은 팬데믹 기간 동안 임대료가 급등하는 상황에서 임대료 통제 정책을 실험했습니다. 라이언 컴퍼니와 같은 투자자들은 이에 반대했으며, 임대인 권익 보호 단체들은 저소득층이 퇴거당하는 상황을 피하기 위해 필요하다고 주장했습니다. 하일랜드 브릿지의 아파트 프로젝트는 세인트폴이 규정을 수정한 이후 재개되었습니다. 그러나 투자자들은 시장 가격 아파트가 최소 4년 이상 지연되고, 원래 계획보다 약 700개 줄어들 것으로 예상하고 있습니다. 미칼스키는 “부동산 분야에서 시간은 동맹이 아니다”고 덧붙였습니다.
한편, 오래된 부동산 소유자들은 3%의 상한선으로 인해 임대료를 더 자주 인상해야 하고 있습니다. 세인트폴의 임대인 알리사 레인(Alisa Lein)은 이전에 임대료를 매년 3% 이하로 유지했으며, 새로운 세입자에게만 가격을 인상했습니다. 그러나 세인트폴 정부의 규정이 이러한 방식의 시행을 금지했습니다. 현재 그녀는 매년 최대 3%의 인상을 적용하고 있습니다. “20년 동안 같은 아파트에 거주해 온 세입자에게 임대료를 인하하고 싶지만, 더 이상 그렇게 할 수 없다”고 레인은 말했습니다.
세인트폴의 시장 가격 아파트 단지에서 다른 임대인들도 시장에서 철수하고 있습니다. 조 휴즈(Joe Hughes)는 이 지역에 25개의 아파트를 소유하고 있으며, 지난 2년 동안 세인트폴에서 6개의 부동산을 판매했습니다. “내가 판매하고 있는 이 브릭 타운하우스들은 과거에는 보석 같은 존재였다”고 그는 말했습니다. 투자 활동도 감소했습니다. 2022년부터 세인트폴에서는 100개 이상의 아파트 거래가 단 두 건만 발생했으며, 미니애폴리스에서는 수십 건의 유사 거래가 이루어졌습니다. 2022년 미국 경제 연구국의 연구에 따르면, 세인트폴의 부동산 가치는 임대료 통제 정책의 영향으로 최소 6% 감소했습니다.
이러한 하락세는 도미노 효과를 일으킵니다. 부동산 소유자들은 자산 업그레이드에 대한 투자를 중단했습니다. 부동산 가치가 떨어지면서 세금도 줄어들어, 세금 부담이 가계로 전가되고 있습니다. 미네소타의 부동산 개발자인 아리 파리츠(Ari Parritz)는 “세인트폴에서는 모든 것이 거의 정지 상태”라고 평가했습니다. 반면, 미니애폴리스의 노스 루프(North Loop) 지역은 근무 시간 이후에도 활기를 띠고 있습니다. 이 지역의 거리에는 고급 아파트, 펍, 카페가 늘어나며, 젊은 세입자들을 끌어모으고 있습니다. 아리아 버제스(Aria Burgess)라는 바텐더는 스파 욕조와 옥상, 볼링장이 있는 고급 아파트에서 월 2,200달러를 지불하는 것에 대해 아주 편안하게 느끼고 있습니다. 임대인은 그녀에게 계약을 맺기 위해 한 달 임대료를 면제해 주기도 했습니다.
하지만 이러한 새로운 공급은 저소득 세입자들에게 큰 도움이 되지 않습니다. 이빅션 랩(Eviction Lab)에 따르면, 미니애폴리스에서의 퇴거 신청 수는 2024년 12월부터 올해 11월까지 팬데믹 이전 평균 대비 약 68% 증가했습니다. 세인트폴에서는 61%의 증가가 있었습니다. 그리고 전국적으로 건축 비용이 상승하면서, 미니애폴리스의 건설 활동도 늦어지고 있습니다. 31세의 세입자 클라이드 워렌(Klyde Warren)은 월 임대료가 그의 월 소득의 절반을 차지하며, 주로 장애인 보조금에서 나오고 있다고 말했습니다. 최근 임대인은 임대료를 100달러 인상하려 했지만, 그는 가격을 낮추기 위해 협상했습니다. 워렌은 임대료 통제가 명백한 해결책이라고 생각합니다. “세인트폴은 임대료 통제 법안을 준비 없이 통과시켰습니다. 하지만 저는 이것이 미니애폴리스에서 매우 적절한 조치가 될 것이라고 생각합니다”라고 그는 말했습니다.
프레이 시장은 임대료 통제를 절대 시행하지 않겠다고 공약했으며, 이를 확고히 하기 위해 투자자들에게 직접 서신을 보냈습니다. 도시는 저렴한 주택 개발을 촉진하기 위해 보조금을 확대했지만, 그는 또한 “임대료가 오르고 있으며, 인플레이션도 상승하고 있습니다. 때때로 이러한 과도한 인상이 세입자에게 피해를 주고, 그들을 거주지에서 떠나게 합니다”라고 인정했습니다.