하노이 하돈 지역의 한 신축 아파트 단지에서 300채 이상의 주택이 지난해 12월 말에 분양되자마자 “완판” 소식이 전해졌다. 투자자 안 투안(Anh Tuấn)은 “밤새 대기해도 구매 기회를 얻지 못해 2차 시장으로 돌렸다”고 밝혔다. 그는 2 베드룸 아파트에 대해 면적 111-135㎡의 경우 130억~150억 동의 가격을 제안받았으며, 면적 265㎡의 경우 300억 동 이상의 가격에 판매되고 있다고 전했다. 안 투안은 “판매가 완료된 후에도 20억~40억 동의 차익을 지불하면 구매 기회를 얻을 수 있다”고 덧붙였다. 이 비용은 집주인에게 별도로 지급되며 계약서에는 기재되지 않는다.
중개인은 일부 아파트가 개발사 직원의 “외교적 기회”에서 나왔다고 설명했다. 차익 외에도 고객은 작성된 서류를 통해 거래해야 하며, 개발사가 내부 구매 고객의 양도 조건을 제한하고 있다. 고객은 주민들이 판매하는 아파트를 선택할 수 있지만, 역시 몇 억 동의 차익을 감수해야 한다. 안 투안은 “차익을 지불해야 한다는 것을 알고 있었지만, 이 정도 금액이 될 줄은 몰랐다”며 이 프로젝트에 대한 투자 계획을 포기했다고 말했다.
하노이에서 공급 부족으로 인해 구매자들은 수백만 동에서 수십억 동에 이르는 비공식적인 “차익 비용”을 수용해야 하는 상황이 점점 더 일반화되고 있다. 최근 몇 년간 새로 출시된 대부분의 아파트 프로젝트는 “완판”이라고 광고되어 구매자들은 고수익 자산을 소유할 기회를 놓칠까 두려워하고 있다. 12월 초, 단프엉(Dan Phượng) 지역에 있는 두 개의 아파트 타워 중 한 개가 출시 60분 만에 “완판”되었다고 발표됐다. 이 구역에는 600채 이상의 아파트가 있으며, 가장 높은 층으로 광고되고 있다.
프로젝트의 F1 대리점 중개인인 투이 장(Thùy Trang)은 2 베드룸 아파트의 가격이 6억 4천만~6억 6천만 동이라고 밝혔다. “완판”이 되었기 때문에 구매자는 이전 고객으로부터 5억~6억 동의 차익을 지불해야 한다. 장은 “개발사에서 직접 구매하지 못한 많은 고객이 ‘꽃받침’ 위치의 아파트를 소유하기 위해 더 높은 차익을 지불할 의향이 있다”고 말했다. 그녀는 “지연될수록 차익이 더 높아질 것”이라고 덧붙였다.
국토부는 부동산 가격에 대한 보고서에서 거래소와 중개인이 가격을 끌어올리는 현상을 지적했다. 부동산 프로젝트에서 일부 거래소는 중개인에 의해 가격이 높아져 “차익”을 얻고 있으며, 개발사에서 지급하는 수수료는 약 2-3%에 불과하다. 하지만 거래소와 중개인은 고객과의 거래 시 가격을 추가로 올리는 경향이 있다. 이 차익은 고정되어 있지 않으며 시장의 열기에 따라 5-20%까지 올라갈 수 있다.
VnExpress의 조사에 따르면, 많은 프로젝트에서 투자자들은 차익을 줄이기로 결정하고 있으며, 일부 아파트의 경우 15% 지불 후 차익이 4억~5억 동에서 1억~2억 동으로 줄어들었다. 면적이 큰 아파트는 가격에 따라 8억~10억 동으로 판매되고 있으며, 계약서 가격으로도 판매되고 있다. 북부 대도시의 45층 아파트 3개 프로젝트에서도 투자자들이 차익을 수백만 동에서 5억 동까지 줄이고 있다고 한다.
최근 Batdongsan의 중개 조사에 따르면, 응답자의 약 17%가 4분기 거래량이 3분기보다 절반 이상 감소했다고 밝혔다. 아파트 부문에서 19%의 중개인은 거래량이 감소하는 추세라고 응답했다. 하노이 북동부의 고급 아파트 프로젝트에서 거래되고 있는 상품에 대한 보고서도 함께 제공되었다.
이러한 현상에 대해 호타이 국제 고층 빌딩 회사의 총괄 이사 응우옌 치 탄(Nguyễn Chí Thanh)은 “차익이 발생하는 이유는 대량의 예약이 한정된 아파트 수를 초과하기 때문”이라고 설명했다. 한 프로젝트에 수십 개의 대리점이 있을 때, 매번 출시되는 수는 몇 백 채에 불과해 각 단위의 수가 줄어들게 된다. 이러한 현실 때문에 고객은 항상 “공급이 부족하고 예약이 많다”고 광고된다. 이때 차익이 커질수록 더욱 희소성을 느끼게 되어 “플립” 투자자들이 단기간에 높은 수익을 올릴 수 있다.
부동산 전문가인 레 꿕 끼엔( Lê Quốc Kiên)은 “대량 예약과 높은 차익은 시장의 실제 수요를 반영하지 않는다”고 주장하며, 불안감을 조성하기 위한 전략이라고 설명했다. 그는 “이러한 현상이 북부에서 남부로 확산되고 있으며, 시장 왜곡의 위험을 내포하고 있다”고 경고했다. 구매자가 가장 큰 위험을 안고 있으며, 차익은 대부분 법적 구속이 없는 “비공식 지불”에 해당한다고 덧붙였다.
새로운 프로젝트가 계속 출시됨에 따라 전문가들은 “플립” 투자자들이 유동성 압박을 받을 것으로 예상하고 있다. 시장에서 다양한 제품군이 제공되면서 공급 부족에 대한 불안감이 줄어들면 이 투자자들이 새로운 고객을 찾기가 어려워질 것이라는 지적이다. CBRE는 하노이가 4분기에 11,100채의 새로운 아파트를 받을 수 있을 것이라고 발표하며, 올해 총 판매량이 32,300채를 초과할 것으로 예상하고 있다. 2026-2027년에는 매년 33,000채 이상의 새로운 아파트가 시장에 공급될 것으로 보인다.
최근 하노이 건설부의 연례 총결산 회의에서 건설부 차관 응우옌 비엣 훙(Nguyễn Việt Hùng)은 주택 가격이 매년 증가하는 경향이 있지만 “실제 가치를 반영하지 않는다”고 강조하며, 재고, 가격 인상, 투기 등이 공급과 수요의 불균형을 초래한다고 밝혔다. 내년에는 주택법과 부동산 경영법 개정이 연구될 예정이며, 이 조치는 최근 주택 시장의 과열을 완화하는 데 기여할 것으로 기대된다.