11월 말부터 하노이 아파트 매매 시장은 과열된 상승세가 한풀 꺾이는 모습이다. 동부 지역에서 아파트 매매를 전문으로 하는 중개인 응우옌 쭝(Nguyễn Trường)은 “연말에는 1~2건의 거래만 기록되고, 이전 고점에서는 한 달에 열 건 이상 판매되던 시점과는 대조적이다”라고 전했다. 그는 “많은 집주인이 협상에 응하고 몇 억 원의 기대 가격을 낮추었음에도 불구하고, 구매 문의가 급격히 줄어들었다”고 말했다.
유사하게, 하오 마이(Hoàng Mai) 지역의 아파트를 전문으로 하는 한 거래소 대표는 “연말에 집주인이 매물로 내놓은 아파트의 수가 이전 달에 비해 20-30% 증가했지만, 거래는 매우 느리다”고 밝혔다. 투자자들은 아름다운 위치의 아파트에 즉시 투자할 준비가 되어 있었으나, 이제는 그 열의가 사라졌다. 최근 Batdongsan의 중개인 조사에 따르면, 약 17%의 응답자가 4분기 거래량이 3분기보다 절반 이상 줄어들 것이라고 평가했다. 아파트 부문에서는 19%의 중개인이 거래량이 감소하는 경향을 보인다고 전했다.
이러한 상황은 한때 “핫 스팟”으로 여겨졌던 프로젝트에서 단기 투자자들이 매도에 나서고, 가격 인하를 수용하기 시작했다는 것을 보여준다. 하노이 동부의 대규모 도시 4구역에서는 15%의 계약금이 지불된 많은 아파트가 4억~5억 동에서 1억~2억 동으로 가격이 하락했다. 일부 대형 아파트는 계약 가격으로 판매되고 있으며, 이는 지불 압박으로 인해 차기 분할금을 납부할 수 없기 때문이다.
비슷하게, 북부 대규모 도시의 45층 건물 세 곳에서 투자자들은 초기 투자금이 들어간 지 얼마 되지 않았음에도 불구하고 아파트 가격을 수백만 동에서 5억 동까지 낮추고 있다. 이러한 상황은 몇 달 전, 구매자들이 아파트 구매권을 놓고 “다투어야 했던” 시기와는 크게 다르다. 그들은 중개인에게 수백만 동을 추가로 지불하는 것을 감수해야 했다.
또한, 매매 거래량이 감소하고 있다는 수치도 확인되었다. One Mount Group은 11월에 총 6,100건의 부동산 거래가 이루어졌고, 이는 이전 달에 비해 18% 감소한 수치다. 아파트 부문에서의 거래는 약 3,100건으로, 월별로 22% 줄어들었다. 서부와 동부의 두 대규모 도시에서는 유동성이 각각 40% 감소했으며, 거래 건수는 880건과 310건으로 나타났다. 중앙 지역의 일부 프로젝트는 약 4%의 완만한 감소세를 보였고, 토지와 저층 건물은 약 10% 감소했다.
One Mount Group의 시장 조사 및 고객 이해 센터 소장인 찬 민 티엔(Trần Minh Tiến)은 시장이 “정화 과정”에 들어섰다고 평가하며, 이는 올 상반기 급증한 투기 자금 흐름 이후의 상황이다. 10월부터 증가한 이자율 압박과 거래 가격의 정체가 구매자의 심리에 직접적인 영향을 미쳤다. 11월에 여러 상업은행은 예금 금리를 0.8~1.2%포인트 인상하여 평균 5.64%로 올렸다. 11월 21일 기준, 신용 대출은 16% 증가한 반면, 예금은 12% 증가에 그쳤다. 이 시점에서 많은 주택 담보 대출이 상환 유예 기간에 접어들어 원금과 이자 상환 의무가 급증하고 있다.
한편, 여러 프로젝트의 가격은 안정세를 보이고 있다. 찬 소장은 서부와 동부 두 지역의 아파트 가격이 이전 달에 비해 0.8% 소폭 상승하며, 평형을 유지하고 있다고 밝혔다. 이는 시장이 단기 저항선을 지나고 있으며, 새로운 가격대를 흡수하기 위해 더 많은 시간이 필요함을 시사한다.
“자본 비용 증가 압박에 따라 일부 ‘단기 투자자’는 자금을 재조정하고 가격을 인하하려고 하지만 여전히 구매자를 찾기 힘든 상황이다. 아파트 시장은 이 그룹의 퇴출이 진행되고 있다”고 티엔 소장은 말하며, 이는 필요한 조정임을 강조했다. 2024년 시장도 지난해 말에 조정이 있었고, 2025년 1분기까지 이어질 것으로 예상된다.
유사하게, 고타이 국제 건물 회사의 응우옌 치 탄(Nguyễn Chí Thanh) 대표는 연말이 많은 부동산 투자자들이 수익을 실현하고 포트폴리오를 재구성하는 시점이라고 언급했다. 아파트 부문에서의 거래는 주로 투자 및 투기 그룹에서 발생하고 있기 때문에, 시장 심리가 하락하고 이자율 압박이 가중되면 이 그룹이 빠르게 “매도”하려는 경향이 생긴다.
새로운 프로젝트가 지속적으로 공급되는 가운데, 탄 대표는 “단기 투자자”가 큰 유동성 압박을 받을 것으로 예상하고 있다. 여러 선택지가 있는 시장에서 공급 부족으로 인한 FOMO(놓치는 것에 대한 두려움) 심리가 사라져 이 그룹이 신규 고객을 찾기 어려워질 것이라는 것이다.
부동산 서비스 업체 CBRE에 따르면, 하노이는 4분기에 11,100채의 신규 아파트를 공급받을 것으로 예상되며, 올해 총 공급량은 32,300채를 초과하여 지난해의 정점을 넘길 것으로 보인다. 2026-2027년 동안에는 매년 33,000채 이상의 신규 아파트가 공급될 예정이다. 새로운 공급은 위치의 다양성으로 인해 50-60만 동의 가격대가 다시 돌아오고 있다.