6월 말, 호치민시 라이티에우 구역에 위치한 약 1,300세대 규모의 아파트 프로젝트가 첫 판매일에 “90% 판매 완료”라는 소식을 전했다. 그러나 이 사건 이후에도 수십 개의 부동산 중개업체는 낮은 층부터 코너 유닛까지 거의 모든 상품을 지속적으로 홍보하며 판매를 이어갔다. 일부 중개업체는 대량의 상품을 보유하고 있지만, 사전 예약 대다수가 실제 거래로 이어지지 않아 쉽게 처분하지 못하고 있으며, 광고보다 가격이 높다고 인정했다.
옛 붕따우 지역에서는 한 리조트 프로젝트가 약 6,000건의 예약이 접수되었다고 발표하며, 모든 저층 상품이 “완판”되었다고 알렸다. 그러나 고객이 연락을 취하자, 중개업체는 다양한 위치와 면적, 가격의 선택지를 제공할 준비가 되어 있었다. 일부 유통업체에 따르면, 실제 남아있는 상품은 광고만큼 부족하지 않다고 전했다.
이와 같은 상황은 호치민시 동부 지역에서도 반복되고 있다. 7월 초에 판매가 시작된 2,500세대 규모의 고급 아파트 프로젝트는 약 5,000건의 예약이 접수되었고, 약 90%의 상품이 주인을 찾았다고 발표했다. 그러나 이 발표 이후 실제 판매 가격이 제곱미터당 300만~500만 동 조정되었고, 중개업체는 여전히 판매되지 않은 블록에 대한 고객을 찾고 있었다.
한 유통업체에 따르면, 실제 구매 고객은 발표된 예약 건수에 비해 극히 일부에 불과하며, 계약 체결 시점에 많은 고객이 철회하는 경우가 많다고 전했다. “대부분의 예약은 가격 상승을 기다리기 위한 ‘자리를 차지하기’ 위한 것이지, 실제 거주 수요가 아니라, 이로 인해 프로젝트는 계속해서 ‘완판’으로 광고되지만 실제 거래는 지지부진하다”고 한 중개업체가 말했다.
예약 건수에 그치지 않고, 많은 중개업체는 소셜 미디어에서 이체 영수증과 “예약 성공” 알림을 퍼뜨려 대중의 관심을 유도하고 있다. 일부 사례에서는 내부 계좌 간에 아파트 구매 예약 내용으로 이체하는 경우도 있어, 구매자에게 프로젝트가 큰 관심을 받고 있다는 인식을 심어주고 있다. 실제로 연말까지 이러한 프로젝트는 여전히 개발업체로부터 1차 상품을 판매하고 있다.
호치민시 동부 지역의 아파트 프로젝트. 사진: 껀 쩌우
“예약 화재”, “90-100% 상품 sold out”이라는 발표가 호치민시에서 실시되는 프로젝트 판매의 반년 동안 빈번하게 나타나, 부동산 시장이 다시 활기를 띤 것처럼 보이게 한다. 1,000-2,000세대 규모의 많은 프로젝트는 판매 후 한두 달 만에 3,000-4,000건의 예약을 기록하며 연속적으로 완판을 알리고 있다. 동시에, 실제 판매 가격은 광고 가격보다 제곱미터당 수백만 동 상승하고 있으며, 이는 “높은 수요” 때문이라고 설명된다.
그러나 발표된 숫자 뒤에는 전혀 다른 현실이 있다: 많은 프로젝트가 여전히 고객을 찾고 있으며, 재고는 소진되지 않았고, 유동성은 기대보다 훨씬 낮다. CBRE 베트남의 보고서에 따르면, 올해 호치민시의 아파트 흡수율은 62%에서 73%에 불과하며, 이는 코로나19 이전의 활발한 시기와는 큰 차이를 보인다. DKRA 컨설팅에 따르면, 올해 남부 지역(호치민시, 빈즈엉, 바리아-붕따우, 롱안 포함)의 아파트 흡수율은 평균 약 54%에 불과하며, 어떤 시점에서는 전체 판매 상품의 20-30%에 불과했다.
호치민시의 한 중개업체 대표는 예약을 통한 ‘가짜 파동’ 조작이 수년간 이어져 왔지만, 현재는 더 정교하게 진행되고 있다고 말했다. “어떤 프로젝트는 95%가 판매되었다고 발표했지만, 이후에도 수개월 동안 계속해서 판매되고 있다. 실제로는 중개업체가 보증금을 지급하고 자리를 확보한 후, 실제 구매자를 찾아 전매하고 보증금을 회수하는 방식이다”고 그는 덧붙였다.
그는 예약 수치가 상품 수를 훨씬 초과하는 경우는 일반적으로 사전 예약 고객의 우선 순위를 설명하는 데 사용되지만, 실제로는 기회를 놓칠까 두려운 심리를 부추기기 위해 과장된 것이라고 설명했다. 일부 개발업체는 여러 업체로부터 동시에 자리를 보장받고 있으며, 금액만 충분하면 실제 거래 여부와 관계없이 수락하고 있다. 어떤 프로젝트는 약 500세대 규모임에도 불구하고 5,500건의 사전 예약을 기록하여 수요가 큰 것처럼 보이게 하고 있다. 따라서 예약은 더 이상 수요 조사의 단계가 아니라, 가짜 열기를 만들어 가격을 부풀리는 도구가 되고 있다. “이러한 매매 방식이 개선되지 않으면, 실제 주택 구매자는 상품에 접근하기 어려워지고, 시장은 불투명하고 건강하지 않게 된다”고 그는 강조했다.
부동산 전문가인 찐 카인 꽁은 예약은 초기 관심 정도를 반영할 뿐, 실제 거래를 대표하지는 않는다고 말했다. 일반적인 시장 상황에서 예약에서 실제 거래로의 전환율은 약 10-30%에 불과하다. 현재처럼 등록 수가 상품 수의 두 배에 달하는 경우, 실제 거래 수는 5-10%에 불과할 수도 있으며, 심지어 더 낮을 수도 있다고 그는 덧붙였다.
그에 따르면, 시장은 회복 신호를 보이고 있지만, 여전히 활발한 시기로 돌아가지 않았다. 많은 개발업체가 짧은 기간 안에 100% 제품이 판매되었다고 발표하는 것은 근거가 부족하다. 투자자와 실제 구매자의 심리가 여전히 신중한 가운데, 그는 가짜 파동 조작이 기업과 고객 모두에게 변동성과 위험을 증가시킬 것이라고 평가했다.
관리 측면에서, 호치민시 부동산협회(호레아) 회장인 레 황 쵸우는 시장이 건강하게 성장하기 위해서는 거래 데이터를 강화하고 공개해야 한다고 주장했다. 중개업체는 법률을 준수하고 가격 부풀리기 및 가짜 열기를 조장하는 것을 피해야 한다. 동시에, 정부는 소비자를 보호하고 시장을 안정시키기 위해 정보를 통제할 수 있는 메커니즘이 필요하다고 강조했다.
쵸우 회장은 구매자의 심리를 조작하는 행위가 회복 주기의 초기 단계에서 통제되지 않으면, 장기적으로 공급과 수요의 불균형이 발생하고 부동산 시장의 지속 가능한 발전을 저해할 것이라고 경고했다.