베트남의 대도시에서 부동산 가격이 계속 오르는 가운데, 집을 사는 대신 세를 사는 경향이 더욱 뚜렷해지고 있다. 베트남 부동산 중개인 협회(VARS)의 연구에 따르면, 하노이, 호치민시, 다낭에 거주하는 35세 이하 청년의 60% 이상이 재정적 이유로 집을 소유하지 못하고 세를 선택하고 있다. Batdongsan 전문 사이트의 조사에서도 44세 이하의 청년 중 40%가 자산을 소유하지 않으며, 35세 이하 그룹의 55%가 여전히 세를 선택하고 있고, 단지 14%만이 가격 상승 속에서도 집을 구입할 수 있다고 보고했다. 높은 세입 수요에도 불구하고, 대부분의 베트남 사람들은 이를 일시적인 해결책으로 보고 장기적인 주거 안정책으로는 간주하지 않는다. Batdongsan의 연구에 따르면, 결혼한 사람들의 95%는 집을 소유해야만 안정적인 삶을 보장받을 수 있다고 생각하며, 독신자의 73%도 주거와 자산 축적을 위해 부동산을 소유하고 싶어한다. 대다수는 “세를 사는 것”이 단기적인 해결책일 뿐이며, 장기적으로는 주거 안정이 집 소유와 연결되어야 한다고 평가하고 있다.
호치민시의 한 아파트 단지에서의 생활 모습. 사진: 퀴인 찬. 베트남에서 집세 시장이 장기적인 주거 선택이 되기 어려운 이유에 대해 전문가들은 이 분야가 장기 공급이 부족하고, 임차인을 보호하는 법적 틀이 미비하기 때문이라고 지적한다. 베트남 부동산 시장 평가 연구소(VARS IRE)에 따르면, 베트남의 임대 시장은 여전히 지속 가능한 발전 분야로 자리잡지 못하고 있으며 주로 단기 수요에 따라 자발적으로 운영되고 있다. 이 형태의 긍정적인 점은 임대료가 판매 가격보다 훨씬 느리게 상승한다는 것이다. 따라서 세입자의 월세 비용은 너무 높아지지 않으며, 판매 가격이 오르는 상황에서도 집 구매에 비해 상대적으로 유리한 조건을 제공한다.
그럼에도 불구하고, 집세는 단기적이며 자발적인 운영으로 인해 장기적인 주거 선택이 되기 어렵고, 임차인을 보호하는 법적 틀의 부족이 문제로 남아있다. 임대 기간, 가격 조정 메커니즘 및 계약 연장 권리는 주로 민간 계약에 의존하고 있으며, 정부의 조정 역할은 미미하여 세입자가 장기적으로 안정감을 느끼기 어렵다. 또한, 합리적인 가격의 장기 임대 주택 공급이 제한적이며, 이는 대부분 소규모 개인 투자자에 의해 이루어지며 전문 프로젝트가 부족하기 때문이다. 반면, 신규 상업용 공급은 주로 고급 시장에 집중되어 있어 주변 지역의 판매 및 임대 가격이 상승하고 있다.
남부 지역 Batdongsan의 디렉터인 딘 민 투안은 베트남의 임대주택 시장이 정부의 주도적 역할이 부족하다고 주장한다. 많은 선진국과는 달리, 임대주택이 사회복지 시스템의 주요 구성 요소로 간주되는 반면, 베트남의 이 분야는 여전히 자유 시장 메커니즘에 따라 운영되고 있으며, 규제 도구가 부족하다. 장기 임대 계약에 대한 명확한 법적 틀, 가격 상승 통제 및 임차인 권익 보호의 부재로 인해 집세는 지속 가능한 주거 선택이 되기 어렵다.
또한, 베트남 사람들의 주택 소유에 대한 심리도 장애물로 작용하고 있다. 사회복지 시스템, 연금 및 장기 자산 축적 경로가 제한된 상황에서 주택은 단순한 거처가 아니라 가치 저장 및 미래 위험을 방지하는 자산으로 간주된다. 따라서 세를 사는 것은 불안정하고 임시적인 느낌과 연결되어 있으며, 특히 자녀가 있는 가정이나 지역 사회와의 장기적인 유대 관계를 유지하려는 가족에게는 더욱 그러하다.
임대주택이 지속 가능한 주거 선택이 되기 위해서는 VARS는 정부의 강력한 참여가 필요하다고 언급하고 있다. 이는 국가 주택 기금에서 임대주택 기금을 개발하고, 장기 임대에 대한 명확한 법적 틀을 마련하고, 주민들이 거주지를 잃을 위험 없이 안심하고 생활할 수 있도록 조건을 마련하는 것을 포함한다. 독일의 경험에 따르면, 임차인이 거주권 및 도시 인프라 접근에 대한 보호를 받을 때만 임대주택이 실제로 대중화된다.
VARS는 또한 기업이 임대 부동산 개발에 참여하도록 장려하기 위해 토지, 세금 및 신용에 대한 유리한 정책이 필요하다고 강조하고 있다. 중심지와 외곽 지역을 연결하는 교통망 구축에 대한 투자도 중요한 요소로 여겨지며, 이 지역의 임대료가 중심지에 비해 20-30% 저렴하기 때문에 주거 공간을 확장하고 주택 수요 압박을 줄이는 데 기여할 것으로 기대된다. 이는 세입자에게 더 나은 선택지를 제공하고, 주거 문제 압박을 완화하며, 임대주택 시장을 보다 안정적이고 지속 가능한 방향으로 형성하는 데 기여할 것이다.