최근 호치민시 부동산협회(호레아)는 부동산 사업법 제정령 96의 일부 조항을 수정하고 보완하기 위한 의견서에서, 현재 많은 주택 프로젝트가 건설 자금을 대출하기 위해 담보로 제공되어야 한다고 밝혔습니다. 프로젝트가 판매를 시작할 수 있는 조건을 충족할 때, 개발자는 보통 수익이 발생하지 않아 담보 해제를 위한 자금이 부족합니다. 따라서, 판매 전에 담보를 전부 해제해야 한다면, 많은 프로젝트가 계속해서 지연되고 시행 시간이 늘어날 것이라고 우려하고 있습니다.
이에 따라 호레아는 개발자가 담보 상태에 있는 미래 주택을 판매하거나 임대할 수 있도록 하는 ‘미리 판매 – 후 해제’ 메커니즘을 허용해 줄 것을 제안했습니다. 이 경우 구매자는 충분한 정보를 제공받아야 하며, 은행의 대출 승인이 필요합니다. 구체적으로, 판매를 시작할 수 있는 프로젝트의 공지와 매매 계약서에는 해당 주택이 담보 해제 되었는지 여부가 명확히 기재되어야 합니다. 만약 담보가 해제되지 않았다면, 즉각 해제가 이루어지지 않도록 하기 위해서는 관련 당사자(구매자와 담보 제공자)의 서면 동의가 필요합니다. 구매자는 자산의 법적 상태를 충분히 이해한 후에만 계약서에 서명해야 합니다.
호치민시 동부 지역의 부동산은 2025년 12월에 개발될 예정입니다. 은행은 미래 주택의 판매 및 임대에서 발생하는 자금의 흐름을 통제할 권리가 있으며, 이를 통해 해당 자금이 올바른 목적에 사용되도록 하고, 대출 상환 및 담보 해제를 우선적으로 진행하도록 보장합니다. 호레아에 따르면, 이 메커니즘은 구매자와 금융 기관 모두의 위험을 줄이는 데 도움을 줍니다.
현재 규정에 따르면, 개발자는 담보가 해제된 후에만 은행에 담보된 미래 주택을 판매하거나 임대할 수 있습니다. 협회는 이번 제안이 2023년 주택법과 일치하며, 해당 법에서는 구매자와 은행의 동의를 받으면 담보 상태에 있는 주택을 판매하거나 임대할 수 있도록 허용하고 있다고 주장합니다. 2023년 부동산 사업법 또한 개발자가 부동산을 사업에 포함시키기 전에 담보 상태를 포함한 프로젝트에 대한 모든 정보를 공표해야 한다고 요구합니다.
하지만 현재 시행령은 이를 수행하기 위한 방법을 명확히 규정하고 있지 않아, 이번 제안은 절차와 정보 공개 책임, 자금 흐름 통제 메커니즘을 명확히 하기 위한 규정을 추가하기 위한 것입니다.
호레아는 주택뿐만 아니라, 관광 아파트, 관광 빌라, 주택형 호텔(콘도텔), 오피스텔, 상업 및 서비스 시설과 같은 미래 건축물에 대해서도 유사한 메커니즘을 적용할 것을 제안하고 있습니다. 협회에 따르면, 이러한 유형은 개발자가 판매 또는 자금 조달 전에 담보로 제공하는 경우가 많아, 명확한 규정이 없을 경우 분쟁의 위험이 높습니다.
호레아는 담보 상태에 있는 미래 부동산의 판매를 허용하고, 정보의 투명성과 은행의 자금 흐름 감시를 요구함으로써 기업이 프로젝트를 추진할 수 있는 추가 자원을 확보하고, 구매자의 권리를 보호하며 시장에서의 분쟁을 줄이는 데 도움이 될 것이라고 강조했습니다.