과거에 한 여성의 가족은 허가 없이 정원 토지를 주택으로 전환하여 사용하였고, 이는 위법에 해당합니다. 그러나 2014년 7월 1일 이전부터 안정적으로 사용하였고, 분쟁이 없으며, 주거 지역의 계획에 부합하여 해당 토지는 2024년 토지법 제139조에 따라 증서 발급을 위한 조건을 충족했습니다. 그녀는 서류를 완성하고 토지 사용료를 납부한 후 증서 수령을 기다리고 있었습니다. 하지만 이후 발표된 순환도로 프로젝트에 그녀의 토지가 포함되었습니다. 토지 등록 사무소에 문의했을 때, 계획과 맞지 않기 때문에 증서 발급이 계속 진행될 수 없다는 설명을 들었습니다.
이 여성의 사례는 특별한 것이 아닙니다. 이는 토지법 시행 과정에서 발생하는 갈등을 반영하며, 농업 및 환경부가 제정 중인 새로운 규정 초안에서 해결 방안을 제안하고 있습니다. 그 내용은 2014년 7월 1일 이전에 위법을 저지른 경우에는 토지가 프로젝트 회수 범위에 포함되었다는 이유로 증서 발급 심사를 중단하지 않겠다는 것입니다. 초안은 2014년 7월 1일 이전의 위법 사례에 대해 증서 발급을 위한 조건에서 “계획에 부합”이라는 기준을 제거할 것을 제안하고 있습니다.
2024년 토지법 제139조에 따르면, 2014년 7월 1일 이전의 위법 행위는 여러 그룹으로 나뉩니다. 일부는 토지 사용 권리를 인정받지 못하고, 일부는 안정적으로 사용하고 분쟁이 없고, 토지 사용 계획에 부합하며 재정 의무를 이행한 경우 증서 발급을 고려받을 수 있습니다.
문제는 특정 토지가 제139조에 따라 증서 발급을 받을 수 있는 경우에도 제78조, 제79조에 따른 회수 프로젝트에 포함될 경우 발생합니다. 이 경우 많은 지역에서 서류를 계속 진행할지, 아니면 부지 철거를 우선할지 혼란스러워합니다. 실제로 같은 토지에 대해 증서 발급을 고려할 때는 제139조의 토지 사용 계획을 적용하지만, 프로젝트가 승인되면 일부 지역에서는 프로젝트 계획에 근거하여 “계획에 부합하지 않는다”고 주장하여 증서 발급을 중단하게 됩니다. 이러한 이해와 시행 방식은 지역 간에 통일되지 않고 있습니다.
한 토지 관련 공무원은 “주민들이 안정적으로 토지를 사용하고, 절차를 완비하려는 의지가 있지만, 서류가 중단되었다. 증서 발급 후 회수하는 것이 맞는가? 발급하지 않으면 주민들이 보상에서 권리를 잃게 된다. 정말로 난처한 상황이다”라고 말했습니다. 증서 발급이 이루어지지 않는다고 해서 주민들이 모든 권리를 잃는 것은 아니지만, 회수 시 보상 과정이 복잡해지고 분쟁이 쉽게 발생할 수 있습니다. 증서가 없으면 주민들은 토지의 출처, 사용 과정, 등록 및 현황, 토지 유형에 대한 추가적인 서류와 증거를 제공해야 합니다.
각 지방자치단체가 제78조, 제79조의 회수 맥락에서 토지 사용 권리 인정 조건에 대해 다르게 이해한다면, 불만이 쉽게 발생하고 지속될 것입니다. 주민들은 같은 토지에 대해 아침에는 증서 발급에 적합하다고 확인받고, 오후에는 보상받기 위해 “계획에 부합하지 않다”고 간주되는 이유를 이해하지 못합니다.
더욱이 유사한 상황에 있는 이들은 프로젝트 범위에 포함되지 않은 경우 증서 발급 절차를 원활하게 완료할 수 있습니다. 2012년에 농업 토지에 집을 짓고 안정적으로 사용하며 재정 의무를 이행한 두 사람이 있지만, 한 사람은 증서를 받고 다른 사람은 받지 못하는 상황입니다. 이러한 법 적용 방식은 유사한 상황에 대해 서로 다른 결과를 초래하여 공정하다고 보기 어렵습니다.
토지 회수 기관의 관점에서 이 문제는 많은 어려움을 초래합니다. 증서가 없는 사람에게 증서가 있는 사람과 같은 보상을 하려면 법적 근거를 명확히 해야 하며 불만을 피해야 합니다. 보상이 낮으면 주민들은 반발할 것입니다. 농업 및 환경부의 제안은 보다 명확한 방향으로 나아가고 있습니다: 회수 프로젝트 범위에 포함된 토지가 증서 발급을 위한 심사를 중단하는 이유가 되어서는 안 된다는 것입니다. 서류는 여전히 법 규정에 따라 검토됩니다. 토지 사용자가 모든 조건을 충족하고 재정 의무를 완료하면 증서를 받을 수 있습니다. 이후, 국가가 제78조, 제79조 또는 결의안 254/2025/QH15에 따라 토지를 회수할 때, 보상 및 지원에 대한 법적 근거가 더욱 명확해질 것입니다.
이 상황은 모순처럼 보일 수 있습니다: 증서를 발급한 후 즉시 회수하는 것입니다. 그러나 법적 본질적으로 이는 올바른 논리입니다. 서류가 회수 결정이 난 상태에 있지 않다면 말입니다. 그 목적은 토지의 법적 상태와 재정 의무를 정리하여 국가가 토지를 회수할 때 보상 및 지원의 근거로 삼는 것입니다. 증서 발급은 국가가 조건을 충족한 사람에게 토지 사용 권리를 인정하는 것이고, 회수는 국가가 국가 및 공공의 이익을 위해 권리를 행사하는 것이며, 이에 따라 토지 사용 권리를 가진 사람에게 보상과 지원이 이루어져야 합니다. 이 두 절차는 서로 배제되는 것이 아니며 서로 보완하는 것입니다.
2014년 7월 1일 이전에는 토지 관리에 많은 문제가 있었습니다. 많은 경우 주민들이 스스로 토지 용도를 변경하거나 불법적으로 점유했지만, 여러 해 동안 안정적으로 거주하고, 집을 짓고, 세금을 납부하며 지역 사회에 의무를 이행해왔습니다. 2024년 토지법 제139조는 이러한 역사적 문제를 해결하기 위한 메커니즘으로 설계되었습니다.
이런 사례의 서류가 프로젝트 범위에 포함되었다는 이유로 중단된다면, 주민들은 “검토 조건을 충족하지만 인정 절차를 마치지 못한” 상태에 빠져 보상 시 분쟁이 발생할 수 있습니다. 회수 전에 증서 발급을 계속 검토하는 것은 과거의 오랜 갈등을 해결하는 방법입니다. 물론 이 정책은 철저히 관리되어야 합니다. 모든 위법이 합법화되는 것은 아닙니다. 제139조의 조건을 충족하고, 안정적으로 토지를 사용하며, 분쟁이 없고 재정 의무를 이행한 경우에만 증서 발급을 고려해야 합니다. 동시에, 감독 및 감사 강화를 통해 규정을 악용하여 잘못된 증서 발급을 한 공무원에게는 엄격한 책임을 물어야 합니다.
여성의 사례로 돌아가 보겠습니다. 만약 이 제안이 통과된다면, 그녀의 증서 발급 서류는 계속 진행될 수 있는 근거를 갖게 됩니다. 프로젝트가 시행되면 그녀는 합법적인 토지 소유자로서 보상을 받을 수 있으며, 논쟁이나 불만이 길어지지 않게 됩니다. 주민들은 안심할 수 있고, 관리 기관도 명확한 근거를 가지고 회수 및 보상을 진행할 수 있습니다.
이것이 바로 토지 증서의 실질적인 의미입니다. 단순한 증명서가 아니라, 토지 소유자와 국가가 토지를 회수할 때 권리를 보장하는 것입니다.