최근 2주간, 하노이 동부의 대도시 내 4구역 아파트를 판매 중인 응옥 휘엔 씨는 59㎡ 규모의 아파트를 6억 2천만 동(약 1억 5천만원) 가격에 내놓았다. 이 아파트는 그녀가 15%의 진도금(약 9천만원)을 지불한 상태다. 그녀는 판매를 위해 5억 동의 추가 금액을 중개인에게 지불해야 했다고 밝혔다. 휘엔 씨는 만약 진심으로 구매를 원하는 고객을 만나면, 가격을 2억 동까지 낮출 수 있다고 전했다. 그녀는 이 아파트의 위치가 호수 맞은편에 있어 “최소 억 단위로 차익을 보고 싶다”고 말했다. 그러나 지난 몇 주간 고객 문의가 없어, 더 많은 중개인에게 판매를 부탁했지만, 현재 시장이 침체기에 접어들어 추가 가격 인하가 없다면 판매가 어려울 것이라고 덧붙였다.
휘엔 씨와 같은 사례는 드물지 않다. 동앙 사회에 거주하는 쭝 히에우 씨는 북부 대도시에 위치한 45층 건물 3개로 구성된 프로젝트에서 94㎡ 아파트를 매각하려고 애쓰고 있다. 그는 이 아파트를 10억 2천만 동에 구매했으며, 중개인에게 8억 동의 추가 금액을 지불했다. 새로운 납부 기한 전에 빠르게 매각하기 위해, 그는 구매자가 진심이면 추가 금액을 3억 동으로 줄일 수 있다고 밝혔다. 그러나 지난 한 달 동안 거래는 성사되지 않았다. 그는 해당 프로젝트의 투자자 그룹 내에서 판매 정보를 지속적으로 업데이트하고 있으며, 가격이 점차 하락하고 있다고 전했다. 그는 “처음 구매할 때는 몇 백만 동의 이익을 보장받을 수 있을 것이라 생각했지만, 실제로는 판매가 매우 느리다”고 말했다.
이들은 아파트 투자자들이 수익 기대치를 낮추며 매각을 시도하고 있는 여러 사례 중 일부다. 많은 중개인에 따르면, “투자자들이 주민으로 남기를 원하지 않으며, 연말에는 매출 마감 압박이 심해져, 이전에 보유했던 아파트가 많이 매각되어야 한다”고 설명했다. 하노이 서부에서 인도된 아파트 단지의 사례가 있다. 동부 아파트 분야의 전문 중개인인 덕 쭝 씨는 연말에 아파트 매각을 의뢰하는 고객이 폭발적으로 증가했으며, 3분기 대비 30-40% 증가했다고 밝혔다. 이 상황은 2-3개월 전과 대조적이며, 그 당시에는 새로운 프로젝트가 연속적으로 매각되고 있었고, 구매자들은 아파트 소유권을 얻기 위해 경쟁해야 했다. 덕 씨는 “가격이 상승하는 동안 많은 투자자들이 중개인에게 몇 백만 동에서 1억 동이 넘는 추가 금액을 지불할 준비가 되어 있었다”고 말했다.
최근 부동산 중개업체 Batdongsan의 조사에 따르면, 응답자의 약 17%는 4분기 거래량이 3분기 대비 절반 이상 감소했다고 밝혔다. 아파트 분야에서는 19%의 중개인이 거래량이 감소할 것으로 보인다고 응답했다. 이러한 상황에 대해, CBRE 베트남 주택 시장 이사인 보 후이 탄 끼엣 씨는 “최근 아파트 거래는 주로 투자를 위한 것이며, 실제 거주 수요는 적다”고 설명했다. 높은 가격이 거주용 구매자에게 장벽이 되고 있다는 것이다. CBRE의 데이터에 따르면, 최근 100만 동 이상의 아파트 프로젝트가 대량으로 출시되었으며, 심지어 외곽 지역에서도 60-80만 동에 달하는 가격의 프로젝트가 등장하고 있다.
가격이 구매자의 지불 능력을 넘어서면, 시장은 포화 상태에 이를 수 있으며, “판매자는 가격을 낮추기를 원하지 않고, 구매자는 위험을 두려워하며 유동성이 약해진다”고 경고했다. 그는 2007-2011년 동안 국내 부동산 시장이 너무 빠르게 상승했을 때와 유사한 위험이 있다고 강조했다. 같은 의견을 가진 부동산 중개인 협회(VARS) 회장인 응우옌 반 딘 씨는 고급 아파트 부문이 최근에 급격히 증가했으며, 3분기 전체 아파트 공급의 42%를 차지하고 있다고 밝혔다. 그러나 그는 거래의 70-80%가 가격 상승과 임대 수익을 기대하는 투자 수요에서 발생하고 있다고 분석했다.
11월 말부터 아파트를 포함한 부동산 거래가 감소하기 시작했으며, 많은 은행들이 저금리 대출 상품을 중단하고 금리가 상승하는 조짐을 보이고 있다. 딘 씨는 금리 상승이 구매력을 감소시킬 뿐만 아니라 투자자들이 대출에 대해 더 신중해지게 만든다고 말했다. 이전에 대출을 이용해 투자했던 투자자들은 상환 압박이 커지면서 매각을 시도해야 하는 상황이다. 낮은 금리 시절처럼 빠르게 계약금을 지불하기보다는 더 신중하게 접근하는 경향이 있다.
새로운 아파트 공급이 대량으로 출시되면서 “투자자들이 유동성 압박을 느끼고 있다”고 덧붙였다. 많은 선택지가 있는 시장에서, 공급 부족으로 인한 불안감이 사라지면서 이들은 새로운 고객을 찾기가 어려워지고 있다. 보 후이 탄 끼엣 씨는 하노이가 4분기에 11,100개의 신규 아파트를 공급할 수 있으며, 올해 총 공급량이 32,300개를 넘어서며, 지난해 최고치를 초과할 것이라고 밝혔다. 새로운 공급이 다양한 위치에서 증가하면서 50-60만 동의 가격대가 다시 돌아올 것으로 보인다.
아파트 시장이 둔화되고 있는 신호에도 불구하고, 실제 거주자들은 여전히 높은 가격으로 인해 어려움을 겪고 있다. 부동산 중개인 협회의 보고서에 따르면, 3분기에는 초고급 프로젝트가 급증하여 전국에서 신규 공급의 42%를 차지했다. 하노이와 호치민시(통합 전)에서는 80만 동 이상의 가격의 아파트가 80%에 달하는 신규 프로젝트로 기록되었다. 딘 씨는 “많은 시민들, 특히 젊은 세대가 주택 가격과 소득 간의 큰 간격으로 인해 부동산 소유에 대한 동기를 잃었다”고 말했다. 그는 구매자들이 가격을 고려할 때 현황과 사용 가치를 신중히 고려해야 한다고 조언하며, 시장이 흥분할 때 급하게 구매하기보다는 도심의 아파트를 임대하거나 교외 지역에서 합리적인 가격의 주택을 구매할 수 있도록 권장했다.