2024년 토지 법에 따라 시행되는 첫 번째 토지 가격표가 1월 1일부터 공식적으로 발효된다. 이는 2013년 토지 법에 따른 가격표를 대체하며, 해당 가격표는 2025년 12월 31일까지 연장된다. 첫 번째 가격표는 토지의 종류, 위치, 지역에 따라 시장 원칙에 기반하여 구축되며, 필요할 때 수정 및 보완된다.
작년 말부터 하노이, 호치민시, 하이퐁, 껀터, 탕호아 등 여러 지방자치단체가 가격표를 발표하며 가격이 상승하는 추세를 보이고 있다. 하노이에서는 동앙, 호아이득, 단풍, 안칸 등 외곽 지역에서 주택 가격이 24-26% 변동하는 강한 동향을 보였다. 호치민시의 첫 번째 가격표도 대부분의 지역에서 상승했지만, 지역별로 차이가 있다. 빈즈엉 지역에서는 현재 가격의 8배에 해당하는 경우도 발생했다.
전문가들은 새로운 가격표가 시장 가격에 근접함으로써 시장의 투명성을 높이고, 수년 동안 이어진 ‘두 가격’ 문제를 제한하며, 세수 증대 및 토지 정리를 촉진할 것이라고 보고 있다. 그러나 일부 지역에서의 급격한 가격 인상은 토지 사용료, 수수료, 양도세 등 관련 재정 비용을 상승시킬 수 있으며, 이는 프로젝트 개발 기업과 실제 주택 구매자에게 직접적인 영향을 미칠 수 있다.
베트남 부동산 중개 협회(VARS)의 회장인 응우옌 반 딘 씨는 투자 비용 상승이 제품 가격에 영향을 미치고, 이는 주택 접근성과 시장의 유동성에 부정적인 영향을 미친다고 강조했다. 그는 토지 가격표 구축이 투자 환경을 개선하고 가격 변동을 통제하며 사업 생산을 촉진하는 것을 목표로 해야 한다고 언급했다.
2026년부터 농업용 토지를 주거용으로 전환할 경우, 토지 사용료를 최대 70%까지 감면할 수 있는 조치가 시행된다. 구체적으로, 농업용 토지를 주거용으로 전환하는 경우, 해당 지역의 한도 내에서 차액의 30%만 납부하면 된다. 한도를 초과하는 경우에는 50%의 차액을 납부해야 하며, 한도를 두 번 초과할 경우 현재와 같이 농업용과 주거용 간의 전체 차액을 납부해야 한다.
이 새로운 정책은 토지 분할 및 주택 건설을 원하는 가구에 “구명 보트”로 평가받고 있다. 부동산 법률 전문가인 팜 타인 뚜안 씨는 토지 사용료의 인센티브(30%, 50%)를 해당 지역의 주거용 토지 배분 한도와 연계함으로써 지원이 필요한 그룹을 적절히 보호하고, 농업용 토지를 대량으로 매입한 후 목적을 전환하는 상황을 방지할 수 있다고 보았다. 그러나 이 감면 조치는 한 번만 적용되며, 개인이 여러 자녀를 둔 경우, 장기적인 거주 안정성을 위해 토지를 분할해야 할 때 여전히 어려움이 있을 수 있다.
1월 1일부터 국회는 경제 및 사회 발전을 위한 국가의 토지 수용 추가 3가지 경우를 확정하였다. 첫 번째는 자유무역지대 또는 국제 금융 센터 프로젝트를 위한 토지 수용이다. 두 번째는 투자자가 75% 이상의 면적과 75% 이상의 토지 소유자와 협상한 경우, 지방 인민 평의회가 남은 토지를 투자자에게 수용하는 것을 검토한다. 마지막으로, 국가가 BT 계약에 따라 토지 기금을 조성하기 위해 토지를 수용하는 경우이다.
팜 타인 뚜안 씨는 새로운 규정이 많은 가구와 협의해야 하는 대규모 상업 프로젝트의 실행 가능성을 높이는 데 도움이 된다고 평가했다. 이 정책은 BT 모델에 따른 프로젝트 문제를 해결하고, 국가가 토지를 수용할 때 기업이 운영을 유지하기 위한 토지 재배치를 필요로 하는 경우에도 기여할 수 있다. 그러나 정책이 정말 효과적이기 위해서는 관리 기관이 토지 관리의 투명성을 높이고 정책 남용의 위험을 엄격하게 통제해야 한다고 강조했다.
농업용 토지 세금 면제 기간이 5년 연장된다. 농업 생산을 위해 직접 토지를 사용하는 가구, 개인 및 조직은 2030년까지 이 세금을 면제받게 된다. 이는 식량 안보를 보장하고 베트남의 경쟁력을 높이기 위한 조치이다. 국가가 토지를 배분하지만 개인이나 조직이 직접 사용하지 않고 다른 단체에 임대하여 농업을 생산하는 경우, 국가가 토지를 회수할 때까지 100%의 농업용 토지 세금을 납부해야 한다.
재무부에 따르면 농업용 토지 세금 면제는 대규모 생산을 위한 토지 집중과 농업 및 농촌 경제 구조 전환의 현대화를 촉진할 것이다. 이는 농민 지원뿐만 아니라 지속 가능한 농업 개발과 깊은 통합 속에서 경쟁력 향상을 위한 장기적인 전략이다.