Nguyễn Bình(응우옌 빙) 씨는 흥옌(Hưng Yên)에서 활동 중인 부동산 투자자로, 지난해 초 몇 백만 동을 투자하여 지역 내 토지 경매에 참여하며 “짧은 투자”를 시도했다고 전했다. 그는 낮은 시작 가격을 활용하여 많은 투자자 그룹이 쉽게 참여할 수 있었고, 이로 인해 낙찰 가격이 높아져 시장 심리가 상승했다고 말했다. 그는 “나는 운 좋게도 코너에 위치한 좋은 땅을 낙찰받아 빠르게 매매하여 투자한 자본의 두 배를 수익으로 얻었다”고 밝혔다. 그러나 그는 “앞으로는 이렇게 위험을 감수하며 투자하기 어려울 것 같고, 장기적인 접근으로 전환해야 할 것”이라고 덧붙였다. 이는 경매에서의 “짧은 투자”가 폭발적으로 증가했던 빈틈이 이제 관리 당국에 의해 강화되었기 때문이다. 방금 발효된 결의안 66.11은 토지 경매의 보증금 비율을 최대 50%로 높였으며, 이는 이전의 20%에서 크게 증가한 수치다. 또한, 1월 1일부터 많은 지역에서 처음으로 적용되는 토지 가격 표가 크게 상승함에 따라, 이전의 “전례 없는” 낮은 보증금은 다시 발생하기 어려울 것으로 보인다.
Nguyễn Bình 씨는 “보증금이 증가하면 자본이 적은 투자자들이 짧은 투자를 하기가 상당히 어려워질 것”이라고 전하며, 앞으로 참가자들은 큰 금액의 손실을 원치 않는다면 신청서를 제출하기 전에 더 신중하게 계산해야 한다고 덧붙였다. 경매에서 낙찰받은 후 보증금을 포기하는 개인에 대한 새로운 제재는 “짧은 투자”로 가격을 올리고자 하는 그룹에게 장벽을 형성하고 있다. 구체적으로, 낙찰받고도 돈을 납부하지 않아 결과가 취소되면 2년에서 5년 동안 경매 참여가 금지된다. 만약 낙찰금액을 전액 납부하지 않으면 6개월에서 3년까지 참여가 금지된다. 부동산 법률 전문가 Phạm Thanh Tuấn(팜 탄 투안) 씨는 새 규정이 2024년 말에서 2025년 초에 경매가 대량으로 이루어지면서 보증금을 포기하는 상황에 대한 법적 공백을 해소했다고 말했다. 그는 “장기간 경매 참여가 금지될 위험이 있는 만큼 투자자들은 보증금을 포기하기 전에 더 신중하게 고려해야 하며, 이는 투기를 제한하고 가격을 부풀리는 위험을 줄이는 데 기여할 것”이라고 설명했다.
부동산 경매가 이루어지는 Sơn Đồng(손 돈) 지역의 모습. 사진: Anh Tú(앙 투)
부동산 경매 외에도 아파트 시장도 올해 “짧은 투자”가 어려울 것이라는 전망이 있다. 전문가들은 이전에 “짧은 투자” 그룹을 위한 유리한 조건이었던 공급 부족, FOMO(놓치는 것에 대한 두려움), 가격 상승, 낮은 금리가 현재의 상황에서 변화하고 있다고 말했다. Trần Minh Tiến(쩐 민 티엔) 씨는 One Mount Group의 시장 연구 및 고객 이해 센터 소장으로, 시장이 중반부터의 투기 자금이 급증한 이후 “정화 과정”에 들어섰다고 분석했다. 그는 “2025년 4분기 초부터 금리가 상승할 압력이 있으며, 양도 가격이 정체됨에 따라 투자자의 심리에 직접적인 영향을 미치고 있다”고 덧붙였다.
그는 “낮은 수준을 유지하던 금리가 지난해 10월부터 1-2% 인상 조정되면서 변화의 조짐을 보이고 있다”고 설명했다. 11월 21일 기준으로 대출 잔액은 16% 증가했으며, 예치금은 2024년 말 대비 12% 증가에 그쳤다. 같은 시점에서 많은 주택 구매 대출이 2023년 말부터 2024년 초에 원금 상환 기간에 접어들어, 원금과 이자 상환 의무가 급증하고 있다.
투자자들의 신중한 심리는 지난해 말부터 아파트 거래가 감소하고 있다는 수치에서 분명히 나타난다. One Mount Group의 보고서에 따르면, 2025년 11월 하노이에서의 부동산 양도 거래는 약 6,100건으로, 전월 대비 18% 감소했다. 아파트 부문에서의 감소폭은 더욱 두드러져 약 3,100건의 2차 거래가 월간 기준으로 22% 감소했다. 마찬가지로, 베트남 부동산 중개 협회(VARS)는 올해 1~3분기 동안 긍정적인 흡수율을 보였던 것과 대조적으로, 2025년 4분기에는 새로운 매물의 증가와 금리 상승으로 아파트 유동성이 크게 감소했다고 밝혔다.
VARS의 보고서에 따르면, 주택 거래의 75% 이상은 두 번째 이상 주택을 구매하는 고객에서 비롯되며, 이 중 약 10%는 단기 금융 레버리지를 사용하는 투자자라고 강조하고 있다. 또한, 가격 급등기에 따라 FOMO 심리로 구매한 일부 그룹이 “손실 판매”를 해야 했다는 경고도 포함되어 있다.
부동산 시장의 동쪽 지역 사진. 사진: Quỳnh Trần(퀴인 트란)
또한, 2026년 3월 1일부터 시행될 새로운 규정은 부동산의 식별을 요구하며, 이는 세금 관리 정책을 시행하고 투기를 제한하는 중요한 기반이 될 것으로 예상된다. 새로운 규정에 따르면, 개별 주택, 아파트, 프로젝트 내 제품마다 전자 식별 코드가 부여되어 정보 시스템 및 부동산 시장 데이터베이스에 저장된다. EZ Property의 CEO인 Phạm Đức Toản(팜 독 투안) 씨는 식별 데이터를 통해 관리자가 개인이 소유한 부동산 수를 정확히 파악할 수 있을 것이라고 말했다. 이는 두 번째 주택에 대한 세금 부과 또는 보유 기간에 따른 이익의 세금 부과의 근거가 될 것이며, 이는 “짧은 투자”와 투기를 줄이기 위한 조치가 될 것이다.
2026년은 위험한 투자 그룹에게 많은 장벽이 예상되지만, 안전하고 지속 가능한 중장기 투자자에게는 여전히 기회가 있을 것으로 보인다. Phạm Đức Toản 씨는 올해 대규모 인프라와 관련된 프로젝트가 교통 프로젝트가 강화되는 가운데 확실한 이익을 누릴 시점이라고 말했다. 전략적 교통 축인 순환 도로, 도시 철도 및 교량은 주택 및 상업 서비스 부문의 활성화에 기여할 것으로 전망된다.
부동산 투자자에게, Đinh Minh Tuấn(딩 민 투안) 씨는 결정하기 전에 지역 잠재력, 인프라, 경제 발전 계획 등을 면밀히 평가하여 프로젝트와 상품을 선택해야 한다고 권장했다. 또한, 그는 토지 가격에 영향을 미치는 요소인 위치, 법적 문제, 면적, 주변 편의 시설을 고려하고, 장기적인 비전을 설정하여 “짧은 투자”를 줄여야 한다고 조언했다.
Ngọc Diễm(응옥 디엠)