최근 몇 달간, 홍옌(Văn Giang) 지역의 7개 타워로 구성된 단지에서 고객을 대상으로 2,000채 이상의 아파트 예약이 이루어졌으며, 판매 가격은 약 60만 동(베트남 화폐) per m²로 시장 조사가 진행되었습니다. 이 예약된 물량은 해당 프로젝트에서 판매 가능한 아파트 총량인 약 12,000채의 16%를 넘는 수준입니다. 첫 번째 판매 이벤트에서, 개발업체는 시장 조사 가격보다 10-15만 동 높은 가격을 제시했습니다. 고객은 38m² 크기의 1룸 아파트를 구매하기 위해 2억 5천만 동을 지불해야 하며, 여기에는 VAT가 포함되어 있지만 유지 관리 비용은 포함되어 있지 않습니다. 2룸 아파트의 경우 판매 가격이 3억 4천만 동을 넘을 것으로 보입니다.
이 프로젝트와 함께, 하노이 동부 지역에는 오션 파크 2와 3(Ocean Park 2 và 3)에서 수만 채의 아파트가 공급될 예정입니다. 11월 중순, MIK 그룹은 이 지역에 35,000채의 아파트를 포함한 70개의 아파트 단지를 개발할 계획을 발표했습니다. 비슷하게, 다른 고급 부동산 개발업체는 하노이 동부의 두 대규모 단지에 34개의 아파트를 건설할 예정이며, 그 중 15개는 내년에 시작하여 2027년에 인도될 수 있습니다. 이 프로젝트의 총 공급량은 수만 채에 이를 것으로 예상됩니다.
Techcombank와 Masterise가 지원하는 시장 조사 기관인 One Housing의 예측에 따르면, 하노이는 2026년에 35,000채의 신규 아파트를 맞이할 수 있습니다. 하지만 이 모든 제품은 고급 및 럭셔리 세그먼트에 속하며, 주로 Masterise Homes, Sunshine, MIK 등과 같은 대형 개발업체에서 공급될 예정입니다. CBRE에 따르면, 2025년 4분기에는 약 11,100채의 신규 아파트가 하노이 시장에 공급되어, 연간 신규 공급량이 32,300채를 넘을 것으로 보입니다. 향후 2년 동안 이 기관은 하노이가 매년 33,000채 이상의 신규 아파트를 맞이할 것으로 예측하고 있습니다. 아파트 공급량은 개발업체들이 규모를 확장하고, 프로젝트 판매가 가속화되면서 증가하고 있습니다. 여러 프로젝트는 판매 허가를 받은 직후 시장에 출시되며, 건설이 거의 완료될 때까지 기다리지 않고 있습니다. CBRE는 “고객이 선불로 지급하는 금액은 기업이 현금 흐름을 개선하고 신규 프로젝트에 필요한 운영 자본을 보충하는 데 도움이 된다”고 밝혔습니다.
부동산 컨설팅 서비스 업체인 Savills에 따르면, 시장의 주요 동력 중 하나는 법적 문제를 해결한 상업 프로젝트들입니다. 또한, “사회주택”의 흐름이 가속화되고 있으며, 노후 아파트 개조 작업도 시작되고 있습니다. 그러나 고급 아파트가 지속적으로 판매되는 가운데, 건설부는 부동산 거래량이 3분기부터 급격히 감소할 것으로 보이며, 특히 아파트 및 개별 주택 부문에서 그 경향이 두드러집니다. 이번 분기에는 총 136,700건의 거래가 이루어져, 전 분기 대비 13% 감소했고, 전년 대비로는 3% 감소했습니다. 아파트 및 개별 주택 부문에서의 거래량은 32,100건 이상으로, 2분기 대비 93%에 해당하며, 지난해 같은 기간 대비 16% 이상 감소했습니다.
한편, 부동산 재고량은 급증하는 추세입니다. 건설부의 보고서에 따르면, 34개 지방자치단체 중 22곳의 데이터를 종합한 결과, 3분기 아파트 재고는 2분기 대비 37% 증가했습니다. 이는 해당 시장의 아파트 부문에 대한 수요가 감소하고 있음을 보여줍니다. 최근 VnExpress의 조사에 따르면, 13,800명 이상의 독자가 주택 구매 계획에 대해 응답했으며, 응답자의 3분의 1이 아파트 가격 상승 속에서 장기 임대를 계속하겠다고 밝혔습니다. 약 29%의 독자는 더 저렴한 프로젝트를 찾기 위해 교외로 이동할 것이라고 응답했습니다.
많은 전문가들은 고급 및 럭셔리 아파트가 대부분인 신규 공급의 과잉 현상이 발생할 수 있다고 경고하고 있습니다. 공급량이 2015-2019년의 정점인 33,000-37,000채 수준으로 회복될 가능성이 있습니다. 그러나 CBRE의 데이터에 따르면, 하노이의 3분기 아파트 매매 가격은 m²당 평균 91만 동에 달해, 10년 전 아파트 가격의 3배에 해당합니다. CBRE 베트남 주택 시장 디렉터인 보 후이완 투안 키엣(Võ Huỳnh Tuấn Kiệt)은 “판매 가격이 대다수의 지불 능력을 넘어서는 수준으로 고정되어 있어 시장이 포화 상태로 진입할 수 있다”고 언급했습니다. 그는 2007-2011년 동안 국내 부동산 시장이 급격히 상승하고, 신용이 제한되며 거래가 거의 중단되었던 상황을 상기시키며, 현재의 상황에서도 비슷한 위험이 존재한다고 경고했습니다.
부동산 중개 협회(VARS) 회장인 응우옌 반 딘(Nguyễn Văn Đính)도 시장에서 가장 큰 요구가 중저가 아파트에 있다는 점을 강조했습니다. 하지만 지난 3년간 공급의 대부분이 고급 부동산, 투자 및 투기 수요에 해당하는 고가 제품이었습니다. VARS의 데이터에 따르면, 올해 9개월 동안 하노이의 총 공급량 중 42%가 m²당 80-200만 동의 아파트에서 왔습니다.
주변 지역, 즉 중저가 주택을 제공할 것으로 기대되는 지역에서도 실제 판매 가격이 점점 비싸지고 있으며, 중심 지역과의 가격 차이는 미미합니다. 반면, 대중이 가장 기대하는 저렴한 아파트는 시장에 출시되는 물량의 3%에 불과하며, 주로 사회주택으로 구성되어 있습니다. 이는 저렴한 상업용 주택 제품이 거의 사라졌음을 의미합니다.
해법으로, 호치민시 부동산 협회 회장인 레 호앙 쵸우(Le Hoàng Châu)는 사회주택 외에도 정부가 중저가 상업용 주택 개발을 장려하고, 청년들이 첫 주택을 구매할 수 있도록 지원하는 메커니즘이 필요하다고 강조했습니다. 그는 “중저가 주택이 시장의 중심으로 돌아온다면, 부동산 시장은 투자 수요와 실거주 수요 간의 균형을 유지하고, 사회적 안정성을 보장할 수 있을 것”이라고 밝혔습니다. 그는 3억 동 이하의 주택 구매자가 145조 동의 특별 대출 상품에 접근할 수 있도록 하자는 제안을 하였습니다. 이 정책이 시행되면 청년들의 주택 접근성이 향상될 것이라고 그는 덧붙였습니다.
이러한 상황에 대해, 건설부 관계자는 토지 사용료에 대한 규정을 합리적으로 조정하고, 국민 대다수의 소득에 맞는 가격대의 공급을 촉진하는 메커니즘이 필요하다고 언급했습니다. 이 기관은 국가가 관리하는 부동산 거래 센터의 시범 프로젝트를 완성하여 시장의 투명성을 높일 것이라고 밝혔습니다.