새롭게 발표된 사빌스(Savills)의 호텔 및 휴양 투자 보고서에 따르면, 현재 베트남의 호텔 공급의 68% 이상이 자가 운영되고 있습니다. 그 중 많은 호텔들이 고객 경험, 서비스 표준화 또는 유통 시스템에 대한 충분한 투자가 이루어지지 않고 있습니다. 여러 호텔과 리조트가 유리한 위치에 있음에도 불구하고, 운영 효율성이 제한적이어서 자산의 품질이 그 잠재력을 제대로 반영하지 못하고 있으며, 시장의 요구가 점점 더 엄격해짐에 따라 경쟁력을 잃어가고 있습니다.
베트남의 휴양 부동산 시장은 이제 공급 확대에서 자산의 품질과 운영 효율성으로 성장 동력이 변화하고 있습니다. 마우로 가스파로티(Mauro Gasparotti) 사빌스 호텔 동남아시아 고위 이사는 휴양 시장의 경쟁이 수량에서 품질로 이동하고 있다고 언급했습니다. 토지의 한계와 법적 장벽으로 인해 호찌민시와 하노이와 같은 대도시에서 새로운 공급이 거의 정점에 이르렀고, 기존 프로젝트가 큰 이점을 가지고 있습니다. 그러나 업그레이드가 이루어지지 않는다면, 더욱 까다로워진 숙소 요구에 따라 매력을 유지하기 어려울 것입니다. 반면에, 체계적으로 개선되고 운영 기준이 업그레이드되며 적절한 시장 세분화가 이루어진 자산은 단기간에 가치가 크게 증가할 수 있습니다.
호찌민시의 한 휴양 프로젝트와 관련하여, 해안 도시인 하롱(Hạ Long), 나트랑(Nha Trang), 무이네(Mũi Né) 등에서는 객실 공급이 주로 중급 시장에 집중되어 있으며, 이 시장은 가격 경쟁이 치열합니다. 반면 유럽, 인도, 동북아시아에서 오는 국제 관광객들과 국내 중산층은 보다 높은 시장 세그먼트로 이동하고 있으며, 다양한 경험과 전문적인 서비스, 통합된 편의시설을 요구하고 있습니다. 이러한 공급과 수요의 불균형은 자산의 품질이 고객 유치와 운영 효율성의 결정적 요소가 되고 있음을 보여줍니다.
대도시에서는 자산 업그레이드의 중요성이 더욱 두드러집니다. 사빌스에 따르면, 2028년까지 하노이에는 약 4,000개의 새로운 호텔 객실이 시장에 공급될 예정이며, 이는 주로 고급(upscale)과 럭셔리(luxury) 세그먼트에 해당합니다. 호찌민시는 더욱 제한적이며, 1,500개 미만의 객실이 개발 중입니다. 공급을 확장할 여지가 점점 줄어들면서, 기존 자산의 품질과 운영 효율성을 높이는 것이 투자 가치를 증가시키는 거의 유일한 방법이 되고 있습니다.
반면, 관광업은 강력하게 회복되며 휴양 시장에 중요한 지지력을 제공하고 있습니다. 2025년, 베트남은 1,910만 명 이상의 국제 관광객을 맞이할 것으로 예상되며, 이는 전년 동기 대비 21% 증가한 수치로, 관광 산업이 회복을 넘어 새로운 성장 주기에 접어들고 있음을 보여줍니다. 그러나 이러한 회복은 고품질 프로젝트, 명확한 브랜드, 차별화된 경험에 더욱 집중되고 있습니다.
CBRE 베트남의 보고서에 따르면, 고급 및 초고급 휴양 부동산 세그먼트가 2025년 자본 유치의 중심이 되고 있으며, 이 추세는 2026년부터 2030년까지 계속될 가능성이 높습니다. 고비용을 지불할 수 있는 국제 관광객의 귀환은 체계적으로 투자된 설계와 운영 프로젝트에 뚜렷한 이점을 제공합니다. 반면, 차별화된 이점이 부족한 중급 제품은 점점 더 심화되는 경쟁 압박을 받고 있으며, 가격 전략을 조정하거나 제품을 재편성하거나 운영 모델을 전환해야 지속적인 효과를 유지할 수 있습니다.
전문가들은 자산의 품질 향상이 단순히 시설 개선에 그치지 않고, 디자인, 경관, 서비스 표준, 운영 모델 및 유통 시스템 전반에 걸친 종합 재투자 과정이라고 보고 있습니다. 국제 호텔 관리 브랜드와의 협력은 프로젝트가 신속하게 품질 기준을 높이고 객실 수익을 개선하며 현금 흐름을 최적화하는 데 도움이 되는 해결책 중 하나로 여겨집니다.
데이비드 잭슨(David Jackson) 아비손 영(Avison Young) 베트남 총괄이사는 앞으로 자산의 품질이 휴양 부동산의 위치를 결정짓는 요소가 될 것이라고 말했습니다. 그러나 자산의 업그레이드가 목적지 마케팅 전략과 함께 이루어지지 않는다면, 투자 효과는 지속 가능하기 어려울 것이라고 강조했습니다. 그는 관광객의 체류 시간을 늘리기 위해 고객 유치 시장에서의 홍보를 강화하고, 관광 촉진을 위한 공공-민간 협력을 강화하며, 다양한 경험 제품을 개발할 필요가 있다고 덧붙였습니다.
전문가들은 2026년이 베트남의 휴양 시장에서 자산 품질 최적화가 주요 트렌드로 자리 잡을 것이라고 예상하고 있습니다. 이러한 맥락에서, 능동적으로 업그레이드하고 재편성하며 운영 기준을 표준화하는 투자자들이 시장의 다음 성장 주기를 이끌 것으로 기대되고 있습니다.