최근 국회에서 통과된 농지에서 주거지로의 전환에 대한 세금 감면 규정은 많은 관심을 받고 있습니다. 이 규정에 따르면, 농지를 주거용으로 전환할 때 사용해야 하는 토지 사용료가 최대 70%까지 줄어듭니다. 구체적으로, 농지를 주거지로 전환하는 경우, 해당 농지의 면적이 정해진 한도 내에 있을 경우, 주거지와 농지 가격 차이의 30%만 납부하면 됩니다. 만약 한도를 초과하더라도, 한 번의 한도를 넘지 않는 경우에는 50%만 납부해야 합니다. 하지만 한도를 두 번 초과할 경우, 농지와 주거지 간의 전체 가격 차이를 납부해야 합니다.
이번 규정은 여러 조건이 엄격하게 적용되며, 모두에게 적용되지 않습니다. 적용 조건은 다음과 같습니다.
– 주체: 가구 및 개인 (기업이나 경제 단체에는 적용되지 않음)
– 전환 가능한 토지 유형: 주거지가 이미 있는 지역 내의 정원, 연못, 농지
– 적용 시점: 2026년 1월 1일부터 적용되며, 2024년 8월 1일부터 2026년 1월 1일 이전에 전환된 경우에는 재산세가 재계산됩니다.
전문가들은 이 새로운 규정이 농지에서 주거지로의 전환 시 세금을 70%까지 줄이는 중요한 변화라고 평가하며, 이는 시민들의 재정적 부담을 줄이는 데 도움이 될 것이라고 말합니다. 부동산 법률 전문가인 팜 탄 투안(Phạm Thanh Tuấn)은 2024년 토지법이 시행된 이후 많은 지역에서 토지 사용 목적 전환 비용이 크게 증가했다고 전했습니다. 주민들은 농지와 주거지 간의 가격 차이를 전부 납부해야 하며, 예전처럼 비율에 따라 세금이 감면되지 않는 상황입니다. 그는 “이로 인해 많은 가정이 주거지를 합법화하는 데 어려움을 겪고 있으며, 특히 주택 분할 및 신규 주택 건설의 수요가 여전히 큰 상황에서 문제가 되고 있다”고 언급했습니다. 그는 새로운 규정이 관리 목표와 시민의 지불 능력 간의 균형을 맞추기 위해 필요한 조정이라고 평가했습니다.
레 쿼옥 끼엔(Le Quốc Kiên) 부동산 컨설턴트도 같은 의견을 표명하며, 한 가구가 100m²의 정원을 주거지로 전환할 경우, 규정에 따라 가격 차이가 m²당 1천만 동(약 50만 원)일 때, 이전 규정에서는 1억 동(약 5천만 원)을 납부해야 했다고 설명했습니다. 새로운 규정에 따르면 이 금액은 70% 줄어들어 3천만 동(약 1억 5천만 원)으로, 재정적 부담을 줄이고 시민들이 토지 사용 권리를 합법화할 수 있는 기회를 제공한다고 강조했습니다.
그러나 새로운 규정은 분할 판매를 원하는 투자자에게는 여전히 장벽이 존재합니다. 끼엔은 이 정책이 한 번만 가구 및 개인에게 적용되며, 해당 지역의 주거지 할당 한도와 관련이 있다고 설명했습니다. 이후의 목적 전환 시에는 전체 가격 차이를 납부해야 합니다. 그는 “세금 감면의 범위가 투자 수익을 내기 위한 규모에 비해 너무 작다”고 덧붙였습니다.
팜 탄 투안은 이러한 규정이 명확한 분류를 통해 악용될 가능성을 줄이도록 설계되었다고 밝혔습니다. 토지 사용 세금 감면(30%, 50%)이 지역의 주거지 할당 한도와 연결되어 있어, 실제 지원이 필요한 그룹을 보호하고 농지를 대량으로 구매한 후 목적을 전환하여 가격 차익을 얻는 상황을 방지하는 데 기여한다고 설명했습니다.
감면이 적용되는 범위가 제한적이기 때문에, 여러 자녀가 있는 가정이 장기적인 주거 안정성을 위해 토지를 분할해야 할 경우 여전히 어려움을 겪을 수 있다는 우려가 있습니다. 끼엔은 “농지에서 주거지로 전환할 때 70% 세금 감면이 적용되더라도, 실제로 주민들이 납부해야 할 금액은 여전히 이전 가격 기준(2024년 8월 1일 이전)에 비해 상당히 높은 상황”이라고 경고했습니다. 이는 여러 지역에서 토지 가격이 몇십에서 몇백 퍼센트까지 증가했기 때문입니다.
이러한 맥락에서 전문가들은 해당 지역의 주거지 할당 한도에 대한 정보를 미리 파악하고 적절한 전환 면적을 계산하여 예상치 못한 높은 비용이 발생하지 않도록 해야 한다고 조언합니다. 팜 탄 투안은 규정 시행 이후, 2024년 8월 1일 이후에 이미 계산되었거나 납부한 경우, 세무 당국에 연락하여 세금 재산정에 대한 안내를 받을 것을 권장했습니다.
– 용어 설명:
– 토지 사용료: 토지의 사용에 대해 지불해야 하는 세금.