최근 열린 시장 업데이트 행사에서 남부 지역 부동산 전문 기업인 Batdongsan의 디엔 민 투안(Dinh Minh Tuấn) 대표는 호치민시(구)와 인근 지역의 아파트 프로젝트를 10년 동안 비교했을 때, “탈중심화”와 “교통 인프라에 따른 밀착” 경향이 뚜렷하다고 밝혔습니다. 2015년 이전, 호치민시와 주요 교통 인프라인 Vành đai 2, Vành đai 3, Vành đai 4 주변에는 약 324개의 아파트 프로젝트가 진행되었습니다. 현재 이 숫자는 약 1,050개로 증가하여 10년 만에 3.2배 증가한 것입니다.
이전에는 주로 Vành đai 2 내의 호치민시 도심에서 프로젝트 개발이 집중되었으나, 현재는 중심에서 20-40km 떨어진 Vành đai 3와 Vành đai 4를 따라 프로젝트가 폭발적으로 증가하고 있습니다. 국도 13, 탄반 고속도로, 팜 반 돈 도로 및 국도 1K와 같은 다른 주요 인프라에서도 유사한 개발 경향이 나타나며, 이들 주변의 프로젝트 수가 최근 몇 년 동안 2-3배 증가했습니다.
CBRE 베트남의 다우엥 투이 둥(Dương Thùy Dung) 대표는 호치민시의 도시 풍경이 긴 시간 동안 관찰했을 때 상당히 변화했다고 평가했습니다. 단기적으로는 시장의 변화가 뚜렷하지 않을 수 있지만, 10년을 돌아보면 도시 공간이 강력하게 확장되었다고 합니다. 부동산 프로젝트는 더 이상 주로 도심 지역에 집중되지 않고, 주요 교통 인프라를 따라 외부로 이동하고 있습니다.
2026-2027년 공급 데이터에 기반하여 둥 대표는, 교통 인프라와 고속도로, 메트로를 따라 프로젝트 개발이 계속해서 주요 전략이 될 것이라고 언급했습니다. 교통 인프라에 따른 프로젝트 수는 공공 투자 증가로 인해 더욱 늘어날 것으로 예상됩니다.
투안 대표는 10년 동안 Vành đai, 고속도로, 메트로를 따라 아파트 프로젝트 수가 급증한 것은 도시 주택 시장의 구조적 요인의 결과라고 평가했습니다. 도심 지역에서 주택 개발 면적이 점차 제한되면서, 법적 절차의 지연이 새로운 프로젝트 공급 감소로 이어지고 있습니다. 이러한 상황에서 여전히 개발 여지가 있는 Vành đai 지역이 많은 투자자들에게 우선 선택지가 되고 있습니다.
토지 면적 외에도 프로젝트 개발 비용도 중요한 역할을 합니다. 2015-2018년 동안 Vành đai 주변 및 외곽 지역의 토지 가격이 도심보다 상당히 저렴하여 기업들이 대규모, 높은 밀도의 프로젝트를 진행할 수 있는 조건을 마련했습니다. 이는 Vành đai를 따라 수천 세대 규모의 아파트 프로젝트가 진행되는 이유이기도 합니다.
수요 이동도 중요한 동력입니다. 호치민시 도심 아파트 가격이 지속적으로 상승하여 대부분의 구매자에게는 감당할 수 없는 수준이 되면서, 젊은 고객과 중산층 가구는 주거지를 찾기 위해 범위를 넓힐 수밖에 없었습니다. Vành đai 주변 지역은 도심보다 2-3배 낮은 아파트 가격을 유지하면서도 교통 연결성을 보장하기 때문에 재정적으로 더 적합한 선택이 되었습니다.
그러나 Vành đai 주변의 프로젝트 수가 급증하는 것은 여러 가지 도전 과제를 동반합니다. 건축가인 응오 비엣 남 손(Ngô Viết Nam Sơn) 박사는, 도시가 교통 노선을 따라 주택만 개발하고 일자리 공간, 공공 서비스 및 사회 인프라의 통합 계획이 부족할 경우, 많은 신규 지역이 단일 기능 주거지로 변모할 수 있다고 경고했습니다. 이러한 경우, 도시 공간은 확장되더라도 주민들이 여전히 도심으로 긴 거리를 이동해야 하여 교통과 삶의 질에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
부동산 전문가들은 또한 Vành đai 주변의 인구 밀도가 급증하고 있지만, 학교, 병원 및 공공 공간에 대한 투자가 부족할 위험을 경고하고 있습니다. 게다가, 주요 인프라 주변의 부동산 가격이 빠르게 상승하고 있습니다. CBRE에 따르면, 주요 인프라 주변의 주택 가격은 15-18% 증가했으며, 이는 도심 지역의 평균 증가율인 6-10%보다 높은 수치입니다. Vành đai 2와 Vành đai 3에서도 부동산 가격이 인프라 개발 진행에 따라 조정되고 있어, 중산층 이상의 소득 그룹만을 위한 인구 분산이 이루어질 수 있다는 우려가 커지고 있습니다.