최근 여러 은행에서 주택담보대출 이자율이 다시 상승하고 있어, 특히 혜택 기간이 끝난 대출에 대해 집을 사려는 사람들의 불안감이 커지고 있습니다. 많은 대출자들이 매달 상환 비용이 수백만 동씩 늘어나는 것을 경험하고 있으며, 이에 따라 주택 구매 계획을 미루거나 자산을 매각해 재정적 압박을 줄여야 할 상황에 놓였습니다.
호치민시 탄퐁(Tân Phong) 구에 거주하는 Huy 씨와 Phương 씨 부부는 2023년 자녀 학교 근처의 두 개의 침실이 있는 아파트를 구입하기 위해 1억 6천만 동을 은행에서 대출하기로 결정했습니다. 계약을 체결할 당시 처음 2년 동안의 고정 이자율은 연 7.4%였고, 매달 상환액은 1300만에서 1400만 동으로, 부부의 안정적인 수입인 4500만 동과 잘 맞아떨어졌습니다. 그러나 올해 4분기부터 은행은 혜택이 끝난 후 변동 이자율이 12.8%에 이를 것이라고 통보했습니다. 현재 대출을 유지할 경우 매달 상환액이 1900만에서 2000만 동으로 증가할 수 있으며, 이는 가족 예산에 큰 영향을 미칩니다. Phương 씨는 “이자율이 오르면 자녀의 학비, 병원비, 저축 등 모든 큰 지출을 다시 계산해야 합니다. 집을 팔고 싶지 않지만 재정적 압박이 너무 커서 이자율이 빨리 안정되기를 바랍니다.”라고 말했습니다.
호치민시 쑤안 호아(Xuân Hòa) 구에 사는 Hoa 씨는 2억 동 가까운 대출을 받아 Thạnh Mỹ Tây 구의 아파트에 투자했으며, 매달 임대료가 대출 이자를 충당해 줄 것으로 기대하고 있습니다. 첫 해의 혜택 기간 덕분에 현금 흐름이 비교적 균형을 이루었지만, 이번 12월부터 대출은 연 13%의 변동 이자율로 전환될 예정이며, 이는 이전 예상치인 11%보다 높은 수치입니다. 그녀의 계산에 따르면, 은행 상환액이 매달 1900만에서 2000만 동에서 2700만에서 2800만 동으로 증가할 것으로 보이며, 현재 아파트의 임대료는 1700만 동을 넘지 않는 상황입니다. “매달 1000만 동의 적자가 발생하고, 가족 소득은 늘지 않는데 생활비는 증가하고 있어 계속 지탱할 것인지 아니면 팔 것인지 고민하고 있습니다.”라고 그녀는 말했습니다. 또한 그녀는 40억 동에 달하는 두 번째 아파트 대출도 상환 중이며, 주로 은행 대출로 진행하고 있습니다.
주택을 구입하려는 사람들 역시 압박을 느끼고 있으며, 많은 사람들이 계획을 미루고 있습니다. 31세의 Quốc Huy 씨는 Cát Lái 구에서 2억 4천만 동짜리 구 아파트를 구매할 예정이었고, 8억 동을 보유하고 있으며 나머지를 20년 동안 대출받고자 했습니다. 연초에 알아봤을 때 첫 2년 동안의 혜택 이자율은 연 7%로, 매달 1700만에서 1800만 동만 상환하면 되어 안심했던 상황입니다. 그러나 11월에는 은행이 혜택 기간 후의 조정 이자율을 8.5%에서 9%로 올리고, 예상되는 변동 이자율은 12%에 이를 것으로 보입니다. 다시 계산해보니 매달 상환액이 2200만에서 2400만 동으로 증가할 수 있으며, 이는 개인의 재정적인 한계를 초과할 수 있습니다. “이자율이 더 오르면 대출 상환 능력을 잃을 수 있습니다.”라고 그는 말하며 주택 구매 계획을 잠시 보류하기로 결정했습니다.
VnExpress의 보도에 따르면, 대출 이자율을 낮게 유지하고 있는 대형 은행 외에도 많은 상업 은행들이 대출 이자율을 올리기 시작했습니다. 3-6개월 만기 대출의 경우 일부 은행이 0.2-0.3% 포인트 인상했습니다. 현재 주택담보대출의 혜택 이자율은 연 6.8%에서 9% 사이로 일반적이며, BVBank는 12개월 동안 8.5%의 고정 이자율을 적용하고, VIB는 1-3년 동안 6.9-8.9%의 혜택을 제공하고, ACB는 만기에 따라 8.5-9.5%를 적용합니다. 현재 상업 은행에서 주택담보대출의 변동 이자율은 연 11-14%가 일반적입니다. 일부 대출자들은 이 비율이 9월의 12.2%에서 11월에는 약 14%로 증가했다고 보고하고 있습니다. 처음 2년 동안 이자율이 6.5%인 경우, 변동 이자율로 전환되면서 매달 수백만 동의 추가 비용이 발생해 지출에 직접적인 영향을 미칩니다. 35세 이하의 대출자를 위해 3년 동안 고정 이자율 5-5.5%를 제공하던 일부 은행은 최근 해당 프로그램을 종료했습니다.
재정 및 부동산 전문가인 Lê Quốc Kiên 씨는 올해 초부터 주택담보대출 이자율이 1.5-2% 상승했다고 밝혔습니다. 2억 동의 대출을 처음 2년 동안 고정 이자율로 대출받은 경우, 이전에는 매달 1800만에서 2000만 동을 상환했으나 현재는 2100만에서 2400만 동으로 증가, 즉 매달 300만 동이 추가된 것입니다. 그는 연말까지 이자율이 하락하기 어렵고, 오히려 0.2-0.3% 더 상승할 가능성이 있다고 예측했습니다. Kiên 씨는 많은 주택 구매자들이 초기에 제공되는 혜택 이자율만 보고 실제 발생할 비용을 충분히 고려하지 못하고 있다고 지적했습니다. 이는 여러 해 동안 지불해야 하는 이자율이며, 일반적으로 조달 이자율에 마진을 더해 계산되기 때문에 초기에는 약 10%의 이자율이라도 실제로는 12-13%로 증가할 수 있습니다. 장기적인 상환 능력을 미리 고려하지 않으면 대출자가 재정적 압박을 받거나 이자율 변동으로 인해 현금 흐름에 어려움을 겪을 수 있습니다.
부산 지역 Batdongsan의 남부 지역 이사인 Đinh Minh Tuấn 씨는 혜택이 곧 끝나는 대출자들이 이자율이 상환 능력을 초과할 경우 큰 위험에 직면할 것이라고 경고했습니다. 이는 자산을 매각해야 하거나 자금을 재조정해야 할 수 있습니다. 투자자에게는 프로젝트가 지연되면 임대 수익이 이자를 충당하기에 부족해져, 매입 가격보다 낮은 가격에 매각하여 손실을 보게 될 위험이 더욱 명확해집니다. 자본 비용이 증가하면 개발자가 판매 가격을 조정할 수밖에 없고, 이는 시장에 추가적인 압력을 가해 유동성에 영향을 미칠 수 있습니다.
VARS IRE의 부동산 연구 및 평가 기관에 따르면, 대출 이자율이 상승하면 두 가지 효과가 발생합니다. 첫째, 구매자들이 자금을 접근하기 어려워지고, 둘째, 개발자들은 더 높은 금융 비용을 감당해야 하므로 일정을 미루거나 일부 토지를 매각하거나 은행과 협상해야 합니다. 프로젝트의 현금 흐름은 채권이 회복되지 않는 상황에서 압박을 받고 있으며, 만기가 도래하는 대출이 많아 중기적으로 공급이 줄어들 수 있습니다.
지출 압박이 커짐에 따라 많은 사람들이 신중하게 결정하고 있습니다. 그러나 심리학 전문가들은 주택 가격이 계속 상승할 것이라는 우려로 인해 많은 사람들이 대출 비용이 증가함에도 불구하고 조기 거래를 체결하고 있다고 지적합니다. 전문가들은 주택 구매자는 자산 가치의 최대 40%까지만 대출받는 것이 재정적 안전성을 확보하는 데 좋다고 권고하고 있습니다. 투자자는 현금 흐름, 인도 일정, 임대 가능성을 충분히 고려하고 시장 심리에 휘둘리지 않도록 해야 합니다.