5년 전, 면적 1,000ha에 총 자본 약 50억 달러로 NovaWorld Phan Thiết는 시장에서 가장 큰 부동산 프로젝트 중 하나로 평가받았다. 당시 Vingroup과 Vinhomes는 Smart City(280ha 이상), Ocean Park 1(420ha 이상) 등 첫 번째 대도시 개발 단계에 들어섰고, Grand Park(약 272ha)는 호치민시에서 개발 중이었다. 반면 Sun Group은 관광 및 휴양 부동산 분야에 집중하고 있었다. 2025년에는 수십억 달러 규모의 대규모 부동산 프로젝트가 시행될 예정이다.
2025년이 다가오면서 수십억 달러 규모의 프로젝트와 100~1,000ha에 이르는 대규모 개발이 Vingroup과 Vinhomes의 투자 목록에서 더 이상 드물지 않게 되었다. 12월 19일, Vingroup은 하노이 남부 11개 사회에 걸쳐 9,000ha 이상의 면적을 가진 올림픽 스포츠 도시를 착공했다. 이 프로젝트는 전국에서 가장 큰 부동산 프로젝트로 인구 110만 명 이상을 수용할 예정이다. 이 복합 단지는 세계에서 가장 큰 트롱돈 경기장(135,000석)을 포함하여 다양한 스포츠 시설을 갖출 계획이다. 같은 날, Vingroup은 퀀깅(Quảng Ninh) 지역의 4,100ha 규모의 하롱베이 복합도시와 칸호아(Khánh Hòa)의 1,250ha 규모의 카미란 만 복합 도시도 동시에 활성화했다.
올해 초 3분기 동안, Vingroup은 2,870ha 규모의 간지오 해양 도시(2025년 4월)와 512ha 규모의 다낭의 관광 및 휴양 복합 도시인 랑반(2025년 6월)을 개발했다. 또한, 하노이, 하이퐁, 롱안(Long An)에서는 100ha 이상의 소규모 프로젝트가 지속적으로 출시되었다. 12월 초 기업 소개 자료에서, 시장에서 가장 큰 투자자는 향후 30년 동안 지속 가능한 개발을 위한 토지를 확보하고 있다고 밝혔다. 이 토지는 북부에 50% 이상, 중부에 15%, 남부에 33%가 분배되어 있다. Vinhomes의 주택 개발을 위한 토지는 시장에서 두 번째로 큰 기업의 10배, 세 번째 투자자들의 총 토지 면적의 5.7배에 달한다.
한편, Sun Group은 작년 말 하남성에서 약 420ha 규모의 Urban City 프로젝트로 도시 부동산 시장에 복귀했다. 올해 초부터 이들은 대규모 프로젝트를 계획하고 시행하고 있다. 10일 전, Sun Group은 호치민 북부 지역에 720ha 이상의 면적과 51,200억 동(약 2억 달러)의 총 투자로 프로젝트를 착공했다. 이 그룹은 퀀깅의 특별구인 반돈(Vân Đồn)에서 카지노를 포함한 고급 관광 복합 단지도 개발하고 있으며, 총 자본은 약 20억 달러에 달하고 면적은 244ha 이상이다. 올해 Sun Group이 투자한 다른 대규모 프로젝트로는 바리아-붕따우(Bà Rịa – Vũng Tàu)의 100ha 규모의 해양 관광 도시 블랑카 시티와 226ha 이상 규모의 나트랑(Nha Trang) 복합 도시가 있다. 최근 그들은 바인지옥 폭포(깟바이) 근처 1,000ha 규모의 관광 개발 계획을 제안하기도 했다.
부동산 시장에서는 Vingroup과 Sun Group 외에도 에코리트리트(220ha), 알루비아 시티, 흥옌(Hưng Yên)의 흥카우(Hưng Cầu) 등 200ha 이상의 대규모 프로젝트가 많이 등장하고 있다. 그 중 흥하 시티(Hồng Hạc City)는 약 11억 달러의 자본을 가지고 있으며, 푸미흥(Phú Mỹ Hưng)의 북부 진출 전략에서 첫 발걸음을 내딛는 프로젝트이다. 반면 T&T 그룹은 타인닌(Cần Giuộc)에서 267ha 규모의 시티 밀레니아 프로젝트로 남부로 진출하고 있다. 이 대도시는 완공 후 9,000개 이상의 주택을 제공할 수 있을 것으로 예상된다.
경제 전문가인 딘 쫑 띠은 법적 제약이 점차 해소되고 교통 인프라가 개선되면서 대규모 부동산 프로젝트의 건설 경쟁이 촉발되었다고 설명했다. 그는 또한 지방의 재편성이 부동산 지도를 재구성하고 초대도시를 위한 기회를 열어준다고 덧붙였다. 부동산 중개업협회(VARS)의 회장인 응우옌 반 딘은 행정 단위의 통합이 많은 지역이 넓은 토지를 소유하게 하고, 계획, 인프라, 주민 간의 연결성을 구축했다고 평가했다. 그는 이것이 기업이 대규모 프로젝트를 시행하는 데 유리한 조건이 된다고 설명했다.
현재 흥옌, 하이퐁, 다낭, 호치민, 타인닌 등 몇몇 지역은 대도시 개발의 주요 지역으로 부상하고 있다. MB 증권(MBS)은 2026-2027년이 베트남 부동산 산업의 확장 주기가 될 것이라고 예측하며, 이 시기에 기회를 잘 잡는 기업이 큰 이익을 얻을 수 있을 것이라고 밝혔다. MBS에 따르면 2013-2015년 동안 세 가지 법률(토지법, 주택법, 부동산 사업법)이 수정되면서 부동산 시장이 회복되었다.
현재 10년 이상이 지난 후에도 세 가지 법률은 시장에 중요한 영향을 미치고 있으며, 합리적인 가격으로 공급을 증가시키고 실수요를 지원하며 투기를 제한하는 등의 목표로 수정되고 있다. 또한 최근 국회에서 통과된 몇 가지 결의안은 프로젝트 준비 과정이나 토지, 보상, 토지 정리와 관련된 문제의 장애물을 어느 정도 해소할 수 있다. 따라서 MBS는 이러한 요소들이 부동산 시장을 활성화할 수 있다고 평가하고 있다.
하지만 짧은 시간 안에 대규모 프로젝트가 집중적으로 시행되는 것은 공급 흡수 능력에 도전이 될 수 있다. 응우옌 반 딘은 한 대도시에서 수만 개의 아파트, 연립주택, 빌라, 상업용 주택 등이 공급될 수 있다고 설명했다. 투자 비용이 증가하는 상황에서 투자자는 여전히 고급 시장을 우선시하여 수익성을 극대화할 가능성이 높아, 초기 판매 가격이 하락하기 어려울 것으로 보인다.
VARS의 회장은 시장에서 가장 큰 수요가 저렴한 주택 부문에 위치하고 있으며, 고가의 제품을 일시에 판매하는 것은 유동성에 압박을 가할 수 있다고 지적했다. 그는 프로젝트 개발자들이 다양한 제품 분류 전략을 가지고, 대다수의 지불 능력에 맞는 주택을 제공하여 고가의 잔여 재고를 피할 것을 권장했다. 또한, 사빌스(Savills) 호치민 연구 부서의 책임자인 카오 티 탄 후옹은 대규모 프로젝트의 급격한 개발이 동시에 시장에 대량의 제품을 유입시켜 주택 과잉 위험을 초래할 수 있다고 경고했다.
MBS는 투자자들에게 제품의 흡수 비율이나 프로젝트 간의 현금 흐름이 기대에 미치지 못할 경우 큰 재정적 압박을 받을 수 있다고 언급했다. “대출 이자율 상승은 재정적 압박을 초래할 수 있으며, 특히 프로젝트의 법적 절차가 지연되는 경우 더욱 그러하다”고 MBS 분석팀은 보고서에서 설명했다.
SGO 그룹의 부총재인 레 딘 쭝은 대도시 개발의 물결이 부동산 시장의 게임 규칙을 변화시키고 있다고 평가했다. 이러한 상황에서 중소 투자자들은 전략을 조정하고 유동성이 높은 시장이나 법적 절차가 완료된 프로젝트에 자원을 집중해야 한다고 주장했다. 그는 소기업들이 안전한 자본과 경영 효율성을 확보하기 위해 투자 포트폴리오를 재구성해야 한다고 덧붙였다.