달라스는 텍사스주에 위치한 도시로, 상업 부동산의 ‘핫스팟’으로 떠오르고 있다. 인구가 급증하고 금융 서비스 기업들이 몰려들면서, 이곳은 ‘미국 남부의 월스트리트’라는 비유를 듣고 있다. 그러나 달라스의 중심지에서는 상반된 상황이 펼쳐지고 있다. 다운타운 달라스는 전국에서 가장 침체된 비즈니스 환경을 경험하고 있다. 사무실 건물들이 노후화되고 많은 기업들이 범죄와 노숙자 문제를 우려해 다운타운을 떠나 인근의 활기찬 업타운이나 외곽 지역으로 이동하고 있다. 이로 인해 부실 채권과 압류된 자산, 급매물들이 쏟아지고 있다.
재무 데이터 회사인 MSCI에 따르면, 올해 9개월 동안 달라스의 다운타운에서 사무실 부동산에 투자된 금액은 5,170만 달러에 불과한 반면, 외곽 지역에서는 18억 달러가 투자되었다. 달라스 다운타운의 공실률은 27.2%로, 전국에서 두 번째로 높은 수치이며, 첫 번째는 시애틀이다.
달라스 다운타운에서 발생하고 있는 일들은 독특한 사례가 아니다. 원격 근무의 증가, 노숙자 문제, 안전에 대한 우려가 전국의 많은 다운타운 지역을 약화시키고 있다. 기업과 투자자들은 세인트루이스, 샌디에이고, 포틀랜드와 같은 도시의 중심부에서 자금을 철수하고 보다 안정적인 외곽 지역으로 이동하고 있다. 달라스의 다운타운 쇠퇴는 미국 사무실 시장 회복이 고르지 않게 진행되고 있음을 보여준다.
그 이유 중 하나는 달라스가 미국 북동부의 오래된 도시들처럼 혼잡한 금융 중심지 주변으로 발전하지 않았기 때문이다. 대신 이 도시는 고속도로와 기업 단지를 따라 확장되어 라스 코리나스, 프레스턴 센터, 프리스코, 플라노, 레거시 웨스트 등 여러 금융 중심지를 형성하였다. 이러한 경향은 1990년대와 2000년대에 업타운 지역이 부상하면서 가속화되었고, 이곳은 많은 금융, 법률, 기술 기업들을 유치했다.
코로나19 팬데믹 이후, 달라스 외곽 지역은 대부분의 미국 도시보다 경쟁력이 높아졌다. 이 지역은 현대적인 건물과 직원들의 거주지와 가까운 위치, 주차 공간, 체육관이나 야외 공간과 같은 편의 시설을 갖추고 있다. 반면, 다운타운은 주로 오래된 건물로 구성되어 있고, 편의 시설이 부족해 사무실 수요가 분산되면서 점차 ‘빈껍데기’로 변해가고 있다.
달라스 전역은 상대적으로 낮은 생활비와 기업 친화적인 세금 정책 덕분에 여전히 매력을 유지하고 있으며, 특히 금융 기업들에게 매력적이다. 나스닥은 현재 어빙에 사무소를 두고 있으며, 이 지역에서 활동을 확장할 계획을 밝혔다. 뉴욕 증권거래소도 다운타운 북쪽에 지사를 둘 계획을 세우고 있다. 골드만 삭스는 다운타운 북서쪽인 빅토리 파크에 약 7.4헥타르 규모의 캠퍼스를 건설 중이며, 5,000명 이상의 직원을 수용할 수 있을 것으로 보인다. 그러나 현재 다운타운에 있는 사무실을 폐쇄할지 여부는 아직 알려지지 않았다.
달라스 중심부의 범죄 및 노숙자 문제는 기업들이 다운타운에 남아있도록 하는 데 큰 도전 과제가 되고 있다. 올해 경찰은 AT&T 본사 구역에서 폭행, 불법 침입, 칼과 총기 소지 사건을 기록했다. 그러나 달라스 다운타운에 대한 모든 신호가 암울한 것은 아니다. 부동산 소유주들은 이 지역을 순수 사무실 구역이 아닌, 더 살기 좋은 주거 지역으로 재편하려고 노력하고 있다. 최근 CBRE의 보고서에 따르면, 달라스 다운타운은 사무실을 주택으로 전환하는 것에서 전국 3위를 기록했다. 이 지역은 37억 달러 규모의 컨벤션 센터 재개발 프로젝트 덕분에 다시 부활할 것으로 기대된다. 이 프로젝트는 2029년에 완료될 예정이다.
달라스 다운타운의 미래는 농구와 아이스하키 프로 팀인 매버릭스와 스타즈에 크게 의존하고 있다. 두 팀 모두 다운타운 북쪽에 위치한 낡은 아메리칸 에어라인 센터에서 경기를 하고 있으며, 새로운 홈구장 건설을 희망하고 있다. 매버릭스의 CEO인 릭 웰츠는 안전과 여러 요소를 보장하기 위해 다운타운 남쪽 경계에 새로운 스포츠 복합체를 건설할 장소를 고려하고 있다고 말했다. “이 프로젝트들은 다운타운에 큰 전환점이 될 것”이라고 그는 덧붙였다.