지난해 말, 동쪽 지역에서 새 아파트가 연이어 공급되던 시점에 36세의 쯔엉(Thu Trang)씨는 은행에서 20억 동을 대출해 3룸 아파트를 구매했다. 이 아파트는 5년 전에 인도된 단지에 위치하며, 가격은 약 48억 동이었다. 집을 인도받은 후, 그녀는 2억 동을 추가로 인테리어에 투자하며 월 14-15만 동의 임대 수익을 기대했다. 쯔엉씨는 집값 상승에 대비하여 오래된 집을 구매하고, 즉시 임대할 수 있어 은행 이자를 갚는 데 필요한 현금을 확보하려 했다. 그러나 시장이 비수기로 접어들자, 중개인은 3룸 아파트의 임대료를 월 12-13만 동으로 평가했으며, 임차인을 찾기 어려웠다. 한 달 동안 공실 상태로 두었던 집을 결국 쯔엉씨는 첫 해 임대 계약을 월 11.5만 동으로 낮출 수밖에 없었고, 이는 원래 예상했던 가격보다 5-12% 낮은 수준이었다. 그녀는 “매달 은행에 추가로 5-6만 동을 보태야 한다”고 말했다. 이 투자자는 임대 수익률을 약 2.5%로 추정하고 있으며, 저축보다 낮은 수익률을 보이고 있다. 그녀는 시장이 다시 활성화될 때까지 집을 팔 계획이다.
비슷한 경우로, 35세의 비엣(Việt)씨는 서쪽 도시 지역의 아파트를 수리하기 위해 3천만 동을 지출했으나, 임차인이 집을 되돌려준 이후였다. 이 아파트는 65㎡ 규모로, 그는 1년 반 전에 45억 동에 구매했으며, 은행에서 절반을 대출받았다. 그는 매달 11만 동에 임대하고 있었다. 집을 되돌려받은 비엣씨는 1년 만에 상태가 악화된 것에 놀랐다. 나무무늬 바닥이 벗겨지고, 벽에는 지우기 힘든 얼룩이 생겼으며, 가죽 소파는 찢어져 있고, 문 손잡이는 떨어져 있었다. 수리업체에 연락한 그는 “임대료 한 달을 잃는 것을 감수하겠다”며 집을 다시 칠하고 인테리어를 교체하기로 했다. 그는 “보증금을 보유하더라도 집 수리비가 부족해 거의 2천만 동을 추가로 부담해야 하며, 한 달 공실과 신규 임차인을 찾기 위한 중개 수수료는 제외한 것”이라고 언급했다. 이러한 비용을 제외하고 비엣씨가 실제로 받은 임대 수익은 10개월치에 해당하며, 이는 약 2.4%의 수익률에 해당한다.
새로 공급된 대규모 아파트 단지뿐만 아니라, 10년 이상 된 기존 프로젝트에서도 임대 수익률이 급격히 감소하는 추세이다. 투자인 아인(Ai)씨는 여러 달 동안 임차인을 찾지 못한 후, HH 린담(Linh Đàm)의 67㎡ 아파트를 리모델링하는 데 1억 5천만 동을 사용했다고 전했다. 이 아파트의 임대료는 지난해와 비슷한 수준인 월 7-8만 동에 머물고 있으며, 판매 가격은 약 20-30% 상승했다. 아인씨는 “임대 수익률이 2.8-3%에 불과하며, 빠른 악화와 큰 감가상각을 감안할 필요가 있다”고 밝혔다.
이들은 아파트 임대 수익률에 대한 환상이 무너진 투자자들의 몇 가지 사례 중 일부이다. 이들 투자자는 주로 금융 레버리지를 활용하여 “핫한” 시점에 아파트를 구매하고 있다. 그러나 프로젝트 위치가 중심가와 멀고, 임대 공급이 많아 이러한 지역은 임차인에게 매력적이지 않아 매달 은행 상환액을 보충하기가 어렵다. 최근 서울의 아파트 임대 수익은 은행 이자보다 낮은 수준을 유지하고 있으며, 감소하는 추세이다. 이 수치는 (월 임대료 × 12개월) 나누기 자산 가치를 통해 계산된다.
부동산 서비스 회사 CBRE는 서울의 아파트 임대 수익률이 연평균 3-3.4%에 도달하고 있다고 밝혔으며, 2023년에는 이 수치가 5.1%를 넘었다. 또한, 온라인 부동산 거래 플랫폼인 바트돈산(Batdongsan)에 따르면, 서울의 아파트 임대 수익률은 약 3%에 해당하며, 2023년 초에는 4.9-5% 수준이었다. 바트돈산의 부총재인 응우옌 꾸억 아인(Nguyễn Quốc Anh)은 “주택 구매 가격과 임대료 간의 격차가 커지면서 임대 투자에서 순수 수익률이 매력적이지 않게 되었다”고 말했다.
현재 서울의 아파트 평균 판매가는 80-90백만 동이며, 연간 약 30-40% 상승했다. 반면 아파트 임대료는 연간 8-10% 증가에 그치고 있으며, 일부 프로젝트는 오랜 시간 동안 가격 인상이 없는 상태이다. 서울 남부의 오래된 아파트 단지 모습. 응우옌 꾸억 아인 부총재는 “새로운 공급이 풍부하지만 고급 시장에 집중되어 있어 임대 수익률이 계속 감소할 것으로 보인다”고 예측했다.
비슷한 의견을 가진 응우옌 반 딘(Nguyễn Văn Đính) 베트남 부동산 중개 협회(VARS) 회장은 “베트남의 아파트 임대 수익률은 일반적으로 2% 미만, 큰 도시에서는 약 3%로 저축 이자보다 낮다”며 “5-6억 동을 투자하더라도 실제 임대 수익률이 감소하면서 많은 비전문 투자자들이 꿈이 무너졌다”고 말했다.
그럼에도 불구하고 응우옌 회장은 아파트가 경험이 풍부하고 자본력이 있는 투자자들에게 여전히 매력적이라고 강조했다. 이러한 투자자들은 자산 가치 상승 속도에 더 많은 기대를 걸고 있으며, 임대는 주로 가치를 조정할 동안 활용하는 목적으로 진행된다.
2026-2028년 동안 새로운 아파트 공급이 수만 가구에 이를 것으로 보이며, 이는 임대 시장에 압력을 가할 것이다. CBRE는 향후 2년 동안 서울에서 매년 33,000가구 이상의 새 아파트가 공급될 것으로 전망하고 있다. “공급이 풍부하고 가격이 높게 유지되는 상황에서 신규 투자자는 투자 효율성, 현금 흐름 및 유동성 위험을 신중하게 고려해야 한다. 빠르게 사고 팔기보다는 중장기 전략으로 전환하고 프로젝트를 신중하게 선택해야 한다”고 CBRE는 권고했다.