코로나19 이후, 토지 분양 시장은 지속적으로 낮은 흡수율을 기록하며 뚜렷한 활기를 보여주지 못하고 있다. DKRA 컨설팅의 보고서에 따르면, 2023년 토지 분양의 흡수율은 약 10%에 불과하며, 2024년에는 15.15%, 2025년에는 약 18%로 예상된다. 지난해 남부 시장에서는 약 9,450개의 토지가 판매되었으나, 그 중 1,700개 제품이 흡수되었다. 온라인 데이터 플랫폼에서도 유사한 경향이 반영되고 있다. 부동산 중개 사이트인 Batdongsan에 따르면, 4월의 국지적 급등 이후 토지 분양에 대한 수요는 급격히 감소해 지난해 같은 기간 대비 평균 15-20% 감소하였고, 어떤 시점에서는 수요가 30-40% 줄어들었다. 새로운 분양 프로젝트에서의 토지 분양 소비는 약 20-30%의 비율을 유지하고 있다.
Nhà Tốt은, 지방 통합 정보 이후의 국지적 과열을 제외하면, 지난해 시장은 전반적으로 침체되어 있으며, 수요가 2024년 대비 35-50% 감소했다고 평가했다. 이러한 토지 분양의 유동성이 회복이 더디게 이루어지는 이유에 대해, 세니(Việt Nam) CEO인 판딘푹(Phan Đình Phúc)은 가장 큰 장벽이 자금 흐름과 투자자의 심리에 있다고 분석했다. 이전 사이클에서 많은 투자자들이 토지 분양에 자본을 투자했다가 손실을 보았으며, 이 자산은 “진정한 불동산”으로 주로 가격 상승을 기다리기 위해 구매됐다. 시장이 하락할 때 유동성이 부족해 많은 사람들이 장기간 자금이 묶이게 되었다. 이러한 경험은 많은 투자자들이 아파트와 같은 자산군에서 현금 흐름을 창출할 수 있는 분할을 더욱 중요하게 여기도록 했다.
공급 측면에서, DKRA 그룹 부사장인 보홍탕(Võ Hồng Thắng)은 많은 개발자들이 이 분야에서 철수하면서 새로운 프로젝트가 부족하다고 분석했다. 지난해 신규 분양 공급은 총 13%에 불과하며, 시장에 있는 대부분의 제품은 이전 년도의 재고이다. 타이닌(Tây Ninh)은 남부에서 가장 큰 토지 분양 공급 비율을 차지하고 있지만, 두 개의 새로운 프로젝트만이 등록되었다. 이는 드래곤 에덴(Dragon Eden) 146.8헥타르와 더 솔리아(The Solia) 20.5헥타르이다. 호치민시(시민 통합 이후), 주로 재고 제품이나 이전 단계를 재시작한 제품들이 판매되고 있다.
이로 인해 공급과 수요가 불균형을 이루고 있으며, 약 69%의 수요가 새로운 프로젝트에 집중되고 있다. 이는 타이닌에서의 프로젝트가 지난해 남부 토지 분양 시장의 53% 이상의 유동성을 차지한 것에서 드러난다. 호치민시의 토지 분양 및 농지의 사진: 퀴인 찬(Quỳnh Trần). 기업 측면에서 토지 분양에서의 철수 추세가 뚜렷해지고 있다. 타응로이 그룹(Thắng Lợi Group), 카트 투어(Cát Tường), 찐안(Trần Anh), 카이호안 랜드(Khải Hoàn Land)와 같은 많은 개발자들이 이 분야를 사업 계획의 중심으로 삼았으나 더 이상 중점을 두지 않고 있다.
한 부동산 기업 대표에 따르면, 법적 규제가 강화되고 투자 비용이 인프라, 토지 사용료, 편의 시설 등에서 크게 증가하면서 토지 분양 개발이 어려워지고 있으며, 반대로 판매 가격이 연립주택 및 아파트와 경쟁하기 어려워지면서 수익률이 줄어들고 있다고 밝혔다. 이러한 현실은 많은 개발자들이 지난해 20-30%의 가격 조정을 하도록 만들었다.
올해, 전문가들은 부동산 시장에서의 투자 균형이 점차 변화하고 있으며, 일부 투자자들이 토지 분양을 다시 고려할 가능성이 열리고 있다고 예측하고 있다. 판딘푹은 아파트 가격의 급등이 이 분야의 불균형을 초래하고 있다고 지적했다. 그는 롱안(Long An)에서 아파트 가격이 약 35백만 동에 이르는 반면, 1/500 계획이 있는 토지 분양 프로젝트는 20-25백만 동에 거래되고 있다고 설명했다. 그러나 판딘푹은 토지 분양의 귀환이 있을 경우, 이전 사이클과 같은 대규모가 아니라 선택적으로 진행될 것이라고 덧붙였다.
부동산 전문가인 찐호앙(Trần Hoàng)은 토지 분양 시장이 뚜렷하게 변화하고 있다고 생각한다. 예전에는 많은 프로젝트가 단순히 구획 분할과 내부 도로를 구축하여 판매하는 데 그쳤으나, 이제는 기업들이 보다 체계적으로 인프라, 편의 시설, 학교, 상업 센터 및 생활 서비스를 개발해야 하며, 완전한 도시 모델에 가까워져야 한다. 이러한 변화는 2024년 8월 1일부터 시행되는 새로운 토지법에서 비롯되며, 전통적인 구획 분할 판매 방식이 거의 사라질 것이고, 프로젝트는 인프라와 편의 시설, 주택이 규정에 따라 완비된 후에만 승인되고 소유권이 부여될 것이다.
전문가들은 이러한 개발 모델의 변화와 교통 인프라에서의 동력이 2026년 동안 토지 분양 가격을 10-20% 인상할 수 있도록 할 것이라고 예상하고 있다. 그러나 지역 간 가격 차이는 계속해서 심화될 것이며, 이는 각 지역의 위치, 제품 및 수요의 차이를 반영할 것이다. 따라서 토지 분양이 이전처럼 대규모 급등을 일으키거나 시장 유동성을 주도하기는 어려울 것이다.