베트남의 휴양지 부동산 시장은 “관광 산업이 기록적인 성장 수치를 기록하는 반면, 휴양 인프라는 오랜 기간 동안 동면 상태에 빠져 있다”는 역설을 겪고 있다. 2025년 데이터에 따르면, 베트남은 약 2,120만 명의 국제 관광객(전년 대비 20% 증가)과 1억 3,700만 명의 국내 관광객을 맞이하여 총 관광 수익이 1조 동을 초과했다. 3,260km에 달하는 해안선과 푸꾸옥, 나트랑, 다낭과 같은 세계적인 관광지 덕분에 잠재력은 매우 크다.
하지만 이러한 상황과는 반대로, 관광의 “수도”에서는 많은 프로젝트가 좋은 위치에 있음에도 불구하고 대규모 투자에도 불구하고 빠르게 방치되거나 저조한 운영 상태에 놓여 있다. 판티엣에서는 알로하 비치 빌리지, 골든 피크 리조트, 도이 수 리조트, 펑수이 리조트와 같은 여러 프로젝트가 여러 해 동안 운영되었지만, 가동률은 항상 낮은 수준에 머물러 있으며, 많은 지역에서 심각한 노후화가 진행되고 있어 사업을 중단해야 할 상황에 처해 있다.
비슷하게, 호치민시의 해변 도로인 다트 도르-수안 목에서는 한때 “열풍”을 일으켰던 프로젝트인 아이소라 호 트람, 하얏트 리젠시, 더 씨 클래스, 에데니아 리조트, 차름 리조트 호 트람 등이 이제는 조용해졌고, 이전에 활발히 진행되었던 많은 구역도 “덮인 채” 방치되어 토지 자원이 낭비되고 있다. DKRA 그룹의 보고서에 따르면 2025년의 99% 이상이 실질적으로 기존 프로젝트의 재고에 해당하는 1차 공급이 존재한다. 이 분야의 흡수율은 여전히 낮은 수준을 유지하고 있으며, 투자자들의 신뢰는 약속된 수익이 기대에 미치지 못하고, 2차 시장의 유동성이 거의 얼어붙으면서 약화되고 있다.
베트남 부동산 중개 협회의 보고서에 따르면 2023-2025년 동안 휴양지 부동산의 2차 거래 가격이 평균 15-20% 하락하며, 일부는 40-50%까지 떨어졌지만 여전히 유동성 확보가 어렵다. 2025년 12월, 남부 푸꾸옥 섬의 휴양 단지에서의 상황은 이와 다르지 않다. 부동산 전문가에 따르면, 휴양지 부동산의 어려움은 관광 수요의 감소나 개발 잠재력의 제한이 아니라, 체계적인 운영 전략의 부족과 제품 품질의 불일치, 잘못된 개발 방향에서 비롯된다.
에라스 랜드의 CEO인 응우옌 후옹은 많은 휴양지 프로젝트의 조기 실패 원인은 주거용 주택 판매의 사고방식으로 인해 발생한다고 주장했다. 많은 투자자들이 디자인, 진행 일정, 수익 약속에 집중하는 반면, 운영 단계는 소홀히 하였다. 프로젝트가 가동되면 가동률이 낮고 비용이 높으며 서비스 품질이 불안정하여 자금 흐름이 유지되지 못하고 프로젝트가 빠르게 감소하게 된다.
후옹은 운영이 내국 기업의 “맹점”이라고 강조하며, 국제 브랜드를 임대하는 것은 초기 단계에만 적합하다고 설명했다. 이는 비용이 높고 중장기적으로 수익을 잠식할 위험이 크기 때문이다. 2차 투자자에게 제품을 판매한 후 운영 권한을 회수하는 프로젝트는 운영자가 수익 보장, 약속 이행, 안정적인 자금 흐름을 동시에 보장해야 하기 때문에 더욱 압박이 커진다. 초기부터 제품이 기준에 미치지 못하면 효율성 문제는 거의 해결할 수 없다.
또한, 많은 개발 프로젝트는 통합성 및 고유성이 부족하며, 계획이 조각나 있고, 제품이 서로 복제되어 국제 관광 유통 채널의 기준을 충족하지 못하고 있다. 같은 의견을 가진 Savills 호텔 동남아시아의 고위 이사인 마우로 가스파로티는 현재 베트남의 호텔 및 휴양지 공급의 68% 이상이 투자자가 직접 운영하고 있으며, 그 중 상당수는 고객 경험을 위해 적절한 투자를 받지 못했다고 밝혔다. 국제 관광객의 높은 지출 능력과 국내 중산층이 점점 더 품질 높은 제품을 선호함에 따라, 차별성이 부족하고 운영이 불량한 프로젝트는 효과적인 운영과 장기 개발 전략을 유지하기가 점점 더 어려워지고 있다.
앞으로의 휴양지 부동산 개발 방향에 대해 가스파로티는 시장 경쟁이 양적에서 질적으로 이동하고 있다고 말했다. 베트남 관광이 강하게 회복되고 있지만, 고객의 분포는 고르게 이루어지지 않으며, 주로 고품질 프로젝트와 명확한 브랜드, 차별화된 경험에 집중되고 있다. 그는 숙소 요구가 더욱 엄격해지는 상황에서 재정비되지 않고 운영이 표준화되지 않으며 깊이 있는 투자가 이루어지지 않는 제품은 앞으로도 어려움을 겪을 것이라고 경고했다.
다낭의 코코베이 리조트와 오락 단지. 뱌남 동의 사진. 같은 의견을 가진 아비손 영의 베트남 총괄 이사인 데이비드 잭슨은 관광 및 휴양의 성장이 중저가 및 고급 시장으로 기울어질 것이라고 예상하며, 대중화보다는 고급화로 나아갈 것이라고 말했다. 국제 관광객의 행동 변화로 인해 서비스 품질, 경험, 브랜드 스토리가 핵심 기준으로 떠오르며, 프로젝트 소유자는 초기 설계 및 제품 포지셔닝에서 보다 체계적으로 투자해야 한다.
그는 웰니스(신체적 및 정신적 돌봄), 리트릿(치유), 디톡스(신체 정화) 및 느린 여행과 관련된 휴양 형태가 향후 강력한 성장을 보일 것으로 예상하며, 특히 해변과 생태 지역에서 더욱 두드러질 것이라고 말했다. 따라서 프로젝트 개발자들은 미래에 이러한 모델에 주목할 필요가 있다.
전략적 관점에서 후옹은 지속 가능한 휴양지 부동산의 문제는 서비스 기준과 비용 통제 사이의 균형에 있다고 주장했다. 국제 브랜드에 전적으로 의존하기보다는, 관리가 가능한 유연한 운영 모델인 프랜차이즈 또는 자체 운영을 통해 프로젝트가 필요한 품질 기준을 유지하면서 장기적인 재정 효율성을 높일 수 있다.
또한, 제품의 품질과 일관성은 프로젝트의 생애 주기 전반에 걸쳐 재투자 및 경험의 갱신을 통해 지속적으로 유지되어야 한다. 체계적으로 개발되고 지역 고유성과 연계된 휴양지 부동산은 운영 효율성을 향상시킬 뿐만 아니라 베트남 관광의 수준을 높이는 데 기여할 수 있다. 반면 단기적인 사고방식은 시장이 “폭발 후 소멸”하는 주기를 피하기 어렵게 만들 것이다.